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주택공급제도 개선방안

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  • 저자 손재영(孫在英)
  • 발행일 2009/05/20
  • 시리즈 번호 제213호(2009-06)
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요약
본 연구는 주택공급제도의 쟁점을 검토하고, 새로운 실증분석 결과를 제시하여 정책현안을 해결하는 데 도움을 주고자 함.
  • 주택공급제도는 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 순위결정(가점제), 주택분양가 관련 규제(분양가 상한제, 분양원가 공개), 주택 분양 시기(선분양, 후분양), 새로운 주택공급 경로의 도입(신혼부부 주택, 지분형 주택) 등을 포함함.
주택공급제도는 신축 주택의 생산에 따르는 개발이익을 토지소유자, 토지개발 사업자, 주택사업 시행자, 시공자, 수분양자 간에 배분하는 제도이며, 이 제도에 의한 분배구조가 장기 주택정책의 목표 달성에 기여해야 함.
  • 관련 당사자들이 부담하는 리스크와 보상이 적절한 균형을 이루도록 함으로써 주택의 공급량과 품질을 높이고, 경제적 약자들의 주거안정 및 재산형성에 도움을 주어야 함.
문헌을 중심으로 쟁점을 검토한 결과는 다음과 같음.
  • 주택청약제도는 수분양자로 선정되어 개발이익을 가져갈 기회를 누구에게 우선적으로 주는가를 결정하는데, 주택공급 호수와 품질에 영향을 미치지 않으므로 잠재적 소비자들의 공감대를 도출하는 것이 가장 중요함.
     
  • 주택분양가 규제제도는 주택공급량과 품질에는 악영향을 미치지만, 수분양자의 자산축적에는 긍정적인 영향을 미침. 분양가가 기존 주택가격을 상승시킨다는 주장은 근거가 희박하며, 현행 상한가격 산정방식은 개선의 여지가 많음.
     
  • 후분양을 강제해야 한다는 주장이 있지만 득보다는 실이 많을 것임. 주택사업의 금융비용과 사업 리스크가 커져서 분양가가 크게 상승할 것이며, 중소사업자의 몰락이 예상됨.
분양가 자율화 이후 개발이익 분배구조는 수분양자보다 사업시행자 및 토지소유자들이 더 큰 이익을 보는 쪽으로 변하였음. 따라서 수분양자를 위해 저렴한 택지를 많이 공급할 필요가 큼.
  • 분양률이 낮아지면 주택사업자의 수익률이 급격히 하락하므로 주택사업은 리스크가 매우 높은 사업임. 주택사업자들은 100% 분양률을 전제로 35% 내외의 수익률을 겨냥하는 것으로 분석되었음.
     
  • 현재의 미분양 사태는 수요자들의 선호나 주택시장의 향배에 대한 잘못된 예측과 더불어 높은 택지가격에 원인이 있음. 따라서 염가의 택지를 안정적으로 공급하는 것이 정책과제임.
분양가 상한제하에서는 감정평가액으로 택지가격을 산정하는데, 실거래가격보다 낮게 평가가 이루어지면서 주택공급이 위축된다는 문제가 있음. 따라서 실거래가격을 폭넓게 인정하는 방향으로 산정방식이 변해야 함.
  • 근본적으로는 택지평가액과 건물평가액의 합이 전체 부동산 시가와 일치하지 않는 문제를 해결하도록 감정평가의 원칙 자체에 대한 재검토가 필요함.
주택청약제도에 관한 설문조사는 현행 청약가점제에 대해 국민들이 긍정적으로 평가함을 보여줌. 세부적인 사항들이 조정될 필요가 있지만, 가점제가 확고하게 정착되고 있음.
  • 현 정부의 대선공약이었던 신혼부부 주택도 가점제의 틀 내로 흡수시키는 것이 바람직함.
개별 아파트의 매매 및 전세 가격을 유사 인근 아파트의 평균 가격과 비교한 결과, 분양가 자율화가 주택의 품질향상에 크게 기여한 것을 알 수 있음. 분양가 규제의 재도입은 주택품질의 저하를 초래할 가능성이 높음.
  • 자율화 이전 시기에는 신규 아파트와 기존 아파트 간의 가격차이가 급속히 줄어들었으나, 자율화 이후에 분양된 아파트들은 입주 후 상당 기간이 지나도 기존 아파트보다 높은 가격을 유지하였음.
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