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주택담보대출에 대한 LTV 및 DTI 규제의 금융안정화 기능에 관한 연구

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  • 저자 허석균(許碩均)
  • 발행일 2009/12/31
  • 시리즈 번호 2009-07
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요약 1. 배경과 목적

우리나라 주택금융시장의 특성상, 주택금융부문에 대한 충격이 금융시스템 전반으로 확산될 가능성은 상당히 높은 편이다. 일례로 가계자산에서 주택자산이 차지하는 비중은 약 80%에 달하며, 주택담보대출이 가계대출에서 차지하는 비중도 60% 수준이다. 또한 가계부채 급증 및 금리 상승으로 인해 우리나라 가계의 금융부담률(가처분소득 대비 지급이자비율)은 2004년부터 빠르게 상승하여 현재 부채상환부담은 주요국에 비해서도 높은 수준이다.

본 연구는 금융정책의 관점에서 DTI 및 LTV 규제가 금융시스템의 안정성 확보에 기여하는 바를 평가하고, 이를 근거로 향후 정책적 시사점을 도출하는 데 목적을 둔다. 특히, 주택금융시장의 특성과 가계부채상환부담 증가 등으로 금융안정을 위한 정책 필요성이 부각되고 있는 상황에서, 부동산 관련 금융규제에 대한 논리를 재점검하고자 한다.

2. 주요 내용

본 연구는 통상적으로 사용되는 총량자료 대신에 차주별 주택담보대출 정보를 분석하여 조기 연체를 결정하는 요인을 식별하고, 그 영향력의 크기를 추정한다는 점에서 기존의 논의와 차별화된다. 연체와 같이 주택담보대출의 부실화에 영향을 미치는 현상 자체를 설명함에 있어 기존의 총량자료를 이용할 수도 있겠으나, 여러 다양한 변수들이 연체에 미치는 영향의 크기를 구체적으로 측정하기에는 어려움이 있다. 특히, 거시경제상황이 바뀜에 따라 개별 차주가 처하게 되는 채무상환의 어려움이 경제 전체로는 어느 수준인지를 경제·사회적 인구정보(socio- economic demography)를 통해 추정하기 위해서라도 차주 수준의 미시자료 획득이 필수적이다. 하지만 가계대출이 외환위기 이후에 비로소 금융기관의 주요 업무분야로 부상하였던 까닭에 금융기관의 가계대출 관련 자료 축적이 충분치 않았고, 자료의 공개가 금융기관의 영업비밀이나 고객의 신상정보를 담고 있는 관계로 쉽지 않았기에 이제껏 총량자료 중심의 분석이 주를 이루어 왔다.

물론 국내에서도 차주 수준의 미시자료를 이용하여 주택담보대출의 채무불이행이나 연체발생 결정요인을 식별하고자 하는 논의가 2000년대 이후 많이 이루어졌다. 다만, 이 경우 개인의 채무부담능력이나 담보비율 등에 초점을 맞추어 채무불이행 및 연체 행위와 연결시키고자 하였을 뿐, 주택담보대출의 만기, 상환조건, 금리 변동 여부 등과 채무불이행 및 연체 행위 간의 인과관계에 대한 논의가 본격적으로 진행되지는 않았다.

이와 같은 맥락에서 본 연구는 다음과 같은 순서로 논의를 진행한다. 먼저, 제2장에서는 부동산 관련 금융규제 현황을 살펴보고, 이들이 금융시장의 안정성에 미치는 함의를 간략히 살펴본다. 특히, 이 장에서는 주로 주택담보대출의 총량자료를 중심으로 논의를 진행하는 한편, 관련 분야의 국내외 문헌을 정리·소개한다.

다음으로 제3장에서는 개별 차주의 주택담보대출 정보를 사용하여, 조기 연체율이 어떤 요인에 의해 잘 설명되는지를 살펴본다. 여기서는 명시적으로 LTV와 DTI 외에도 연체발생과 인과관계가 있을 것으로 추정되는 다양한 변수를 설명변수에 포함시켜 이들 변수들이 조기 연체에 미치는 영향을 추정한다. 또한 거꾸로 일정 기간 이내 연체발생 집단과 미발생 집단을 구분하고, 이들의 LTV 및 DTI 분포를 비교하여 LTV와 DTI가 연체확률에 미치는 영향을 유추한다.

그리고 제4장에서는 앞 장의 논의를 바탕으로 LTV나 DTI와 같은 부동산 관련 금융규제가 주택담보대출의 안정성에 미치는 영향을 평가하고 이를 토대로 건전성 규제수단으로서의 LTV, DTI 규제의 효용성을 논의한다.

3. 결론 및 시사점

본 연구는 외부로부터 금융시장의 안정성을 유지하기 위한 기제로서 LTV·DTI 등에 대한 규제를 인식하고, 실제 차주별 대출자료를 사용하여 이들이 의도한 바와 같이 그러한 순기능을 수행하는지를 검증하고자 시도하였다. 기존의 총량 중심의 자료 분석의 한계를 벗어나, LTV와 DTI가 담보대출의 안전성에 미치는 영향을 다양한 특성변수와 함께 살펴본 결과, LTV와 DTI가 가계대출 연체율과 관계를 갖고 있음을 확인하였다. 따라서 금융기관의 자율적인 신용평가능력이 갖추어지기 전까지는 불가피하게도 LTV와 DTI에 대한 상한 설정을 통해 주택담보대출의 안정성을 보장받는 것이 바람직해 보인다.
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