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인구 고령화와 주택시장

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  • 저자 조만, 송인호(宋仁豪) , 이창무, 전영준(全瑛俊) , Yongheng Deng
  • 발행일 2015/12/31
  • 시리즈 번호 2015-10
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요약 인구 고령화가 우리나라의 경제시스템에 미치는 영향에 대해서는 지난 10여 년간 다양한 연구가 수행되어 왔다. 본 연구는 몇 가지 새로운 관점에서 인구 고령화가 주택시장 및 경제 전반에 미치는 영향을 분석하고 이의 정책적 시사점을 논의하고자 한다. 먼저 고령화가 우리나라의 주택 총수요에 미치는 영향을 탄생연도 코호트를 반영한 APC(Age-Period-Cohort) 모형을 통하여 과거 및 미래 시기에 대하여 추정하였다. 다음으로 고령화와 주택가격의 상관관계에 대해서도 성장회계방식을 사용하여 고령화의 영향을 생산가능인구 및 총인구의 감소로 분리하여 과거와 미래시기별로 추정하였다. 또한 고령화의 영향을 일반균형의 시각에서 알아보기 위하여 중첩세대모형(Overlapping Generation Model: OGM)을 통하여 고령화가 주택시장을 매개로 하여 거시경제 전반에 미치는 효과를 분석하였다. 마지막으로 고령화의 추이에 있어서 우리나라를 약 20년 선행하고 있는 일본과 우리나라와 유사한 속도로 고령화가 진행되고 있는 중국, 그리고 우리나라까지 총 3개국의 가구별 미시자료를 이용하여 주택소비와 관련된 각국의 소비자 행태에 대한 국제비교를 수행하였다.

결과에 따르면, 우리나라의 인구 고령화 효과는 총인구가 감소하는 시기인 2030년경을 전후로 매우 다른 양상을 보일 것으로 전망되었고, 이는 주택수요 및 주택가격 양 측면 모두에서 유사하게 관찰되었다. 주택가격 분석에서는 2010~30년 기간 중 우리나라의 역부양비 하락이 여타 OECD 국가들에 비하여 더 큰 규모의 주택가격 하락요인으로 작용할 것으로 전망된다. 다만, 동 기간 연간 실질GDP 성장률이 2.4% 이상을 유지할 경우 이의 가격하락 효과가 상쇄되는 것으로 나타났다. 그러나 2030년 이후 총인구 감소의 효과가 더해지는 경우 주택가격의 하락이 현실화될 가능성이 더욱 높아지는 것으로 분석되었다.

본 연구의 분석 결과는 우리가 우려하는 고령화, 저출산, 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 부정적인 효과가 단기적으로는 우리나라의 주택시장에서의 충격으로 작용할 가능성은 크지 않을 것임을 의미한다. 그러나 총인구가 감소하는 2030년부터는 이의 주택시장에 대한 영향이 현실화될 가능성이 크고, 그 시기는 분석모형의 리스크를 감안할 때 더 빨리 도래할 수도 있다. 따라서 장기적인 관점에서 고령화에 대한 종합적인 정책대응 방안의 마련이 필요해 보이고, 여기에는 고령빈곤층을 위한 주거복지 및 소득보전 제고를 위한 정책, 거주주택 및 기타 부동산의 유동화 정책, 그리고 주택시장의 안정을 장기적으로 추구하기 위한 주택공급정책이 포함되어야 할 것으로 사료된다.
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