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주택임대시장 구조변화에 대응한 정책개선 방향

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  • 저자 송인호(宋仁豪)
  • 발행일 2016/12/31
  • 시리즈 번호 2016-04
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요약 최근 임대시장의 구조변화가 본격화되고 있다. 이러한 상황은 최근 전월세전환율이 기준금리보다 높은 상황과 무관하지 않다. 그리고 임대인의 입장에서 낮은 기준금리 상황은 전세보증금을 통한 이자수익이 낮음을 의미한다. 따라서 임대인은 전세금액에서 일부 금액을 월세로 전환하려는 경향 또는 처음부터 보증부 월세를 제공하려는 경향이 나타나는 모습이다. 임대인이 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 이율은 기준금리보다 높은 6~7%를 최근 적용하고 있다. 즉, 임대인의 전세공급 측면에서 기준금리보다 상대적으로 높은 전월세전환율은 월세공급의 확대 요인으로 작용할 수 있다.

전세에서 월세로의 전환 요인은 인구구조적 변화 관점에서도 살펴볼 수 있다. 즉, 본고의 분석에서는 우리나라 인구의 빠른 고령화 및 가구구조의 변화와 임대시장의 패러다임 전환이 연결되고 있음을 보여준다. 우리나라의 임대시장은 전세에서 월세로 바뀌는 패러다임의 전환을 경험하고 있다. 분석 결과에 따르면, 임차선택 가구 중에서 가구주 연령이 높아질수록 전세보다는 월세를 선택하는 확률이 높게 나타난다. 이는 향후 고령화 속도가 빨라지는 상황에서 고령층을 중심으로 월세선택이 더 증가할 수 있음을 의미한다. 또한 분석 결과에 따르면, 소득이 증가할수록 주택수요면적은 증가한다. 그리고 소득이 증가할수록 임차보다는 자가를 선택할 확률이 높다. 임차가구를 선택한 가구 중에서는 소득이 증가할수록 월세보다는 전세를 선택할 확률이 높다. 향후 고령화가 빠른 속도로 진행되고 소득도 과거의 상승률을 기대하기 힘든 상황에서 임대시장의 장기 추정 결과는 당분간 월세비중의 확대가 지속되는 모습을 보여준다. 장기적으로는 월세비중이 전세비중을 상회하지만, 상호 공존의 형태로 임대시장을 형성하는 것으로 나타난다.

한편, 임대시장의 미시 데이터에 따르면, 1인가구의 월세점유비중이 50%를 차지하는 점을 고려할 때 향후 1인가구의 장래 추계가 임대시장의 구조변화를 가늠케 할 것이다. 1인가구의 연령별 분포를 살펴보면, 2035년에는 30세 미만의 1인가구 수는 오히려 감소하고 60세 이상 1인가구는 큰 폭으로 증가하면서 고령층의 증가가 1인가구의 대부분을 차지한다.

그리고 임대시장에서의 월세비중 확대는 주거비부담이 다소 증가할 가능성을 내포한다. 전세와 월세의 직접적인 주거비 비교는 어렵고 한계가 존재하나 월세 거주자의 소득 대비 주거비 수준에서는 주거비부담이 높은 편이다. 그러나 이러한 월세의 주거비부담은 소득증가에 의해 전반적으로 경감될 수 있다. 소득증가에 의한 소비지출효과를 살펴보면, 소득 상승에 의한 소비 증가의 주요 연령층은 40대와 50대이다. 그리고 60대 이상 고령층에 들어서면서 소비지출 증가폭이 감소한다. 60대 이상 가구주의 경우 소득 상승에 의한 소비는 50대 가구주에 비해 약 20% 덜 지출한다. 즉, 소득증가에 의한 소비지출 증가 효과가 60대 이상의 고령층일수록 작게 나타난다. 고령층의 경우 소득이 생기면 소비지출을 바로 늘리기보다는 미래의 소비를 평활화하고 미래의 소득 불확실성에 대해 예비적 저축(precautionary saving)을 하는 것으로 유추해 볼 수 있다. 또한 소득증가의 소비지출 증가 효과가 자가보다는 임차가구에게서 상대적으로 낮은 것으로 확인된다.

한편, 장기적인 주택수요면적은 향후 증가 속도가 완만해지다가 2035년경부터는 감소의 가능성이 있다. 이 결과는 통계청의 인구 및 가구 추계가 직접 영향을 주는 것으로, 통계청에 따르면, 60~64세 연령그룹의 가구원 수는 2034년부터 감소하고 55~59세 연령그룹의 가구원 수는 2029년부터, 50~54세 연령그룹의 가구원 수는 2028년부터 감소하는 것으로 추계된다. 장기적 관점에서 향후 총주택수요면적의 감소가 예상됨에 따라 기존 공급 중심의 주택시장 환경 및 제도는 앞으로 유지 및 관리 중심으로 개선될 필요가 있다.
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