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월세비중의 확대에 대응한 주택임대정책 방향

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  • 저자 송인호(宋仁豪)
  • 발행일 2017/09/20
  • 시리즈 번호 통권 제86호
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요약 □ 우리나라 주택임대시장에서는 청년층과 고령층을 중심으로 전세비중이 축소되고 월세비중이 확대되는 경향이 지속되고 있다. 다른 연령층에 비해 목돈마련 부담과 신용제약이 큰 청년층과 고령층이 주거 선택의 폭을 넓게 가질 수 있도록 양질의 주거서비스를 갖춘 주택을 다양한 수준의 보증금액에 월세로 공급하는 보증부월세시장이 형성될 필요가 있다. 한편, 월세에 거주하는 최저소득 고령층의 주거안정성 확보를 위해서 주거지원의 사각지대가 발생하지 않도록 노력할 필요가 있다.

- 낮은 시중금리는 전세보증금을 더욱 높이거나, 보증금의 일부를 보증부월세로 전환하려는 요인으로 작용한다.

- 임대인은 전세가격 상승 추세하에서 강한 협상력을 통해 월세전환을 유도한다.

- 월세 거주자의 주거비부담이 전세 거주자에 비해 높다.

- 청년층과 고령층을 중심으로 전세비중의 축소와 월세비중의 확대 현상이 두드러지게 나타난다.

- 청년층과 고령층의 월세 주거비부담은 다른 연령층의 주거비부담에 비해 높은 수준이다.

- 소득이 최하위에 속하는 월세 거주 고령층의 절반 가까이는 소득의 50% 이상을 월세 주거비로 지출한다.

- 청년층과 고령층 임차인의 대부분은 주거서비스의 질이 낮은 다가구단독주택 또는 기타 주택에 거주한다.

- 최저소득 1분위에 해당하는 월세 거주 고령층 중에서 7.3만 가구가 주거지원의 사각지대에 놓이는 것으로 추정된다.

- 임대정책 재원은 정책의 우선순위를 적용하여 저소득·고령층을 중심으로 한 주거취약계층에 우선적으로 분배할 필요가 있다.

- 목돈마련의 부담이 큰 임차인이 주거 선택의 폭을 넓게 가질 수 있도록 양질의 주거서비스를 갖춘 주택을 다양한 수준의 보증금액에 월세로 공급하는 보증부월세시장이 형성될 필요가 있다.

- 뉴스테이사업은 기존 재고 아파트 임대물량을 뉴스테이형으로 활용하는 방향으로 전환할 필요가 있다.
요약 영상보고서
최근 우리나라 주택임대시장에서는 전세가 감소하고,
월세가 증가하면서 그 비중은 60.5%에 달하고 있습니다.

낮은 시중금리로 은행 이자보다 높은 수익을 얻기 위해
전세를 월세로 전환하는 수요가 증가하면서
월세 비중이 높아지고 있습니다.

이는 전세가격 상승 속에서
주거 선택의 폭이 좁은 임차인에 비해
임대인의 상대적으로 강한 협상력이 작용한 것입니다.

이러한 월세비중 확대현상은
특히 청년층과 고령층을 중심으로
두드러지게 나타나고 있습니다.

이는 청년층과 고령층이
목돈을 마련하는 부담과 신용제약이 커서
주거선택의 폭이 좁기 때문입니다.

한편, 월세는 전세에 비해 소액의 보증금을 납부하지만
매달 월세를 내야하는 주거비부담이 있습니다.
주거비부담은 소득에서 주거비가 얼마나 차지하는지에 따라
가늠해 볼 수 있습니다.

실제로 연령별 월세 주거비부담을 살펴보면,
청년층은 34.2%, 고령층은 37.7%로
다른 연령층과 비교할 때 높은 수준임을 알 수 있습니다.

특히, 소득이 적은 1~2분위에 해당하는 고령층의 절반정도는
소득의 50%이상을 주거비로 지출하고 있어
월세주거비 부담이 상당히 큰 것으로 나타났습니다.

예를 들어, 소득이 50만원일 때, 25만원은 월세 주거비로
나머지 25만원 을 생활비 등으로 사용하고 있는 것입니다.
이와 같이 소득에 비해 과도한 주거비지출은
고령층의 주거 안정성을 크게 훼손할 수 있습니다.
더욱이 주거실태조사 통계자료에 따르면
최저소득 1분위에 해당하는 월세거주 고령층 중에서
공공임대주택과 주거급여의 혜택을 받는 가구를 제외하더라도
최소 7만 3천 가구가 주거지원의 사각지대에
놓이는 것으로 추정되고 있습니다.

따라서 주거지원의 사각지대에 놓인 최저소득 고령층을 위한
주거지원 방안 마련이 필요합니다.

[인터뷰]

(최저소득 고령층을 위한 주거지원 방안)
우리나라 주거지원의 사각지대에 놓인 고령층 최저소득층의 경우에는
주거지원 전달체계가 잘 작동되지 않고 있는 상황입니다.

여기에는 본인 스스로 주거지원대상인지를 모르는 경우,
관청이 알고 있지만 이를 알려주지 못하는 경우,
그리고 본인 스스로 소득신고를 하지 않는 경우가
그 원인으로 지목될 수가 있습니다.

따라서 이와 같은 상황을 개선하기 위해서는
지방자치단체, LH, 서민금융진흥원의 데이터가 하나로 통합될 필요가 있고,
한 기관에 의해서 관리될 필요가 있습니다.

아울러 임대정책의 재원은 우선순위를 정하여서
저소득 고령층을 중심으로 효율적으로 분배될 필요가 있습니다.

(청년을 위한 양질의 보증부월세시장 제도 개선)
또한 청년층의 경우,
주거선택범위를 확대하고 목돈마련 부담을 줄여주기 위해서는
양질의 서비스를 가진 아파트 중심의
다양한 보증금으로 된 보증부월세시장이 확대될 필요가 있습니다.

현재 우리나라의 임대소득과세 현황으로는
전세는 3주택자 이상 월세는 2주택자 이상에게 임대소득과세가 부과되고 있어서,
월세보다는 전세로 주택을 공급하는 요인이 더 크게 작용하고 있는 현실입니다.

이러한 상황에서 전세와 월세 간 규제의 균형을 이룰 수 있도록
임대소득과세를 일원화하는 등 제도 개선이 필요합니다.
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