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우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향

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  • 저자 송인호(宋仁豪)
  • 발행일 2019/08/26
  • 시리즈 번호 제275호(2019-04)
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요약 ■ 우리나라의 가구 수 기준 주택보급률과 인구수 기준 주택재고는 대규모 아파트 공급을 중심으로 괄목할 만한 성장을 단기간 내에 이루었음.

■ 그러나 우리나라 주택공급시장은 주기적인 공급물량 급증·급락 현상과 높은 공급 변동성을 보이고 있으며, 최근의 주택공급 급증은 건설산업 및 주택시장 등에 부담요인으로 작용

- 2015~17년에 급증한 주택공급은 기초주택수요에 비해서도 이례적으로 높은 수준으로, 준공·입주 물량의 형태로 주택시장에 지속적으로 유입되면서 준공후미분양의 증가를 초래하고 있음.

ㆍ 준공후미분양의 증가는 건설사 및 주택금융기관의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 가능성

- 또한 금년에는 준공·입주 물량의 대량 유입으로 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산이 예상되면서 임차인은 현금유동성의 제약을 받고, 임대인에게는 전세보증금반환 압력이 가중되는 등 부정적 영향을 미칠 가능성

■ 따라서 정부는 주택공급 급증·급락 현상의 재발을 방지하기 위한 방안을 모색할 필요

- 건설사의 자기자본부담을 확대하고 주택금융기관의 전문성 및 책임성을 강화할 필요

- 사회적 변화(저출산·고령화, 1인가구 증가)에 부응하는 수요 중심의 주택공급제도를 마련
요약 영상보고서
단기간에 이룩한 주택공급의 확대

우리나라 주택공급, 이대로 괜찮을까요?

2015년에서 17년, 주택공급 물량이 급증했습니다.

KDI에서 분석한 결과,지난 30년 동안 4,5년 마다 급증과 급락이 반복되면서
주택공급증가율은 큰 변동폭을 보였습니다.

주택은, 대규모 주택용 토지가 조성되면 건설사업자가 토지를 취득한 후 시차를 두고 주로 대규모 아파트 분양을 통해 공급되는데요.

정부가 일부 토지를 특정 시점에 집중적으로 매각하기 때문에,

그리고 건설사업자가 토지를 취득한 후 바로 착공하지 않고 주택경기가 좋아지는 시점까지 착공을 미뤄 긴 시차를 두기 때문에 주택공급이 급증하기도, 그리고 급락하기도 했습니다.

이 때 주택건설사업자는 자기자본이 부족하더라도 선분양을 통해 입주예정자에게 계약금과 중도금 등 공사비용을 미리 조달받아 대규모 아파트를 건설할 수 있습니다.

주택경기에 따른 저금리 기조, 대출규제 등 수요측 요인도 주택공급 급증과 급락의 원인이 되었습니다.

주택공급 급증으로 준공후미분양 물량이 증가하고 이후 주택공급이 다시 급락하면서 문제가 발생하는데요,

실제로 2007년 주택공급이 급증하자 2년 후 준공후 미분양이 많아졌습니다.
이를 해소하는 과정에서 많은 건설사들이 할인분양과 매각을 했지만 부도사태를 경험했고,

연관된 저축은행도 영업정지를 당해 금융권의 재무건전성까지 크게 악화되기도 했습니다.

분석결과에 따르면 주택분양물량이 추가적으로 10% 증가할 경우 3년 후 준공후미분양 물량은 3.8% 증가하는 것으로 추정되는데요,

2015년에서 17년, 주택공급 급증으로 2020년까지 준공후미분양 물량이 최대 3만호까지 예상되면서 건설사와 금융권의 재무건전성에 대한 우려가 다시 제기될 수 있습니다.

뿐만 아니라, 주택시장에도 부정적인 영향을 미칩니다.

2019년, 입주물량이 몰리면서 지방을 중심으로 전세가격이 하락했는데요,

이런 추세가 계속된다면 전세만기일이 도래했을 때 전세가격이 계약시점보다 낮아져 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 더 확산될 수 있습니다.

(저자 인터뷰)
우리나라 주택시장은 성장단계를 지나 성숙단계에 접어들었습니다. 이미 주택보급률은 100%를 넘었고 1인 가구의 증가와 초고령사회를 대비해 대규모 주택공급보다는 수요 중심의 공급계획이 필요합니다. 또한 건설사의 자기자본비중을 높이고 금융기관의 책임성을 강화할 수 있는 제도적 보완도 병행되어야 할 것입니다
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