외환위기 이후 금융부문의 안정성에 대한 관심이 고조됨에 따라 금융 불안정에 대한 효과적이고 선제적인 정책대응의 필요성이 더욱 강조되고 있다. 본 연구에서는 금융 불안정의 정도를 계량화하고 이를 사전적으로 인지할 수 있는 객관적 자료로서 금융시장의 조기경보시스템(Earl..

▶ 要 約 ◀ I. 國內經濟 動向 - 景氣: 산업생산은 금년 중 20% 내외의 높은 증가율을 기록하였으나, 9월 이후에는 반도체 가격 하락 및 내수 부진에 따라 증가세가 둔화되었으며, 景氣 先行綜合指數 또한 증가율이 둔화되어 향후 경기침체를 시사. . 생산이 둔화되는 ..

□ 본 보고서의 목적은 현행 총부채상환비율(DTI)에 대한 규제가 금융시장 안정화에 미치는 순기능을 평가하는 데 있음. - 총부채상환비율(이하 DTI)에 대한 규제완화가 경기부양책의 일환으로 반드시 포함되어야 하며, 그렇지 않을 경우 정부가 고려하고 있는 부동산거래에 ..

글로벌 금융위기 이후 선진적 주택정책 패러다임모색: KDI 국제컨퍼런스의 정책시사점 및 평가 조 만 KDI 국제정책대학원 교수 송인호 KDI 연구위원   ※ 본 보도자료는 KDI가 발간하는 계간『부동산시장 동향분석』에 수록된 정책현안‘글로벌 금융위기 이후 선진적 주택정책 패러다임 모색: KDI 국제컨퍼런스의 정책시사점 및 평가’를 요약한 것임. ※ KDI는 작년 12월 12일, 금융위기 이후 새로운 주택정책 패러다임의 연구사례를 종합적으로 검토하고 합리적 정책방향을 모색하기 위해 ‘글로벌 금융위기 이후 선진적 주택정책 패러다임 모색’이라는 주제로 국제 컨퍼런스를 개최한 바 있음. □ 본 정책현안에서는 부동산·거시경제의 연계성 채널, 임대주택 시장 활성화 및 정책지원 방안, 주거용 모기지시장의 안정적인 발전 방안, 건설금융 시장의 발전 방안 등을 주제로 논의를 진행한 바 있으며, 네 가지 주제에 대한 주요 정책시사점을 정리하고 평가함. □ DSGE 모형을 통해 우리나라의 LTV 규제가 거시경제 변수에 미치는 영향을 분석한 결과, 최대 LTV 수준을 높일수록 민간소비 등 주요 거시경제변수의 변동성이 증가하는 것으로 나타남. 금리인상 1%의 효과에 대한 시뮬레이션   가계소비 주택가격 50% LTV 1.84% 감소 2.8% 하락 70% LTV 2.6%  감소 3.1% 하락 LTV를 낮추면 금리인상 충격에도 주택가격변동성이 축소되어 주택시장 및 금융시장 안정에는 도움을 주나 주택서비스를 제공받을 수 있는 용이성(House Affordability)은 감소하는 트레이드오프가 존재 한편, 한국은행법상 금융시장안정화 목표에 부합하기 위해 부동산가격 변동성에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있음. - 최근 미국 부동산 금융시장의 위기가 금융시장 전반에 걸친 위기로 이어져 결국 글로벌 실물경제 위축으로 전이된 것을 볼 때 중앙은행의 부동산가격 변동성에 대한 적절한 대응의 필요성이 대두 - 이를 위해 주택가격변동성 위험에 대한 조기경보시스템을 현실성 있게 구축하는 것이 필요하며, 금융시장 안정을 위한 대책 수립 시 보조적인 장치로 조기경보모형이 적용될 수 있을 것으로 전망 □ 미국의 1970년 이후 주택가격 사이클 중 가장 최근(1998년~현재)의 순환에서만 주택가격과 모기지대출 변수들 간 유의한 인과관계가 확인되며, 최근 사이클에서 평균 LTV, 서브프라임모기지 MBS의 발행량, 장․단기 금리스프레드 등 모기지시장 관련 변수들과 주택가격증가율의 내생 관계가 나타남. 이는 2000년대 미국의 주택가격 및 대출사이클이 대출조건의 완화 및 자금공급 증가 속도에 있어 매우 이례적 시장상황을 조성하였고 이러한 환경이 서브프라임 모기지사태에 대한 논의 시에 고려되어야 함을 의미 또한 주택가격과 모기지대출의 상호 연관성 분석에는 각기 다른 경제주체의 행태를 고려하는 것이 필요함. - 소비자의 기대상승률은 주택가격 하락기에 급격히 떨어져 가격 하락폭을 증가시킴. - 모기지 대출기관은 경기순응적 대출행태를 보여 가격상승기에 LTV, DTI 등 비가격대출요소를 통하여 대출을 증가시키고 주택시장에서 ‘낙관적 구매자’의 비율을 높여 한계구매자의 선호가격을 인상시킴. - MBS시장이 활성화된 상황에서는 모기지 대출기관과 MBS 등 모기지채권에 대한 투자자가 분리되어 있고, 이자율 환경에 따라 변하는 투자자의 행태 또한 주택시장 사이클 분석에 중요한 요인이 됨. 부동산관련대출의 파생상품화에 대한 위험성을 인식할 필요가 있으며, MBS 신규발행규모의 증가는 향후 금융시장안정성을 위해 모니터링 되어야 할 것임. - 우리나라는 파생상품화하는 모기지증권에 대한 모니터링체제를 확립하고 일반상업은행이 고위험 모기지상품에 투자하는 것을 엄격하게 규제하는 것에 대해 검토할 필요 있음. 주택시장 및 거시경제 안정성과 함께 금융소외 계층의 주택구입용이도를 고려하는 정책들이 마련되어야 하며, 가격버블의 주요 원인으로 파악되는 경제주체들을 겨냥한 맞춤형 정책수단을 고안할 필요 □ 임대 시장 정책 측면에서 장기간 1가구1주택 원칙이 반영되어 옴에 따라 다주택자에 대한 양도소득세 중과제가 채택된 반면 전세보증금에 대해서는 비과세가 유지되어 월세보다 전세를 선호하도록 부동산세제가 형성되어 있어 향후 세제상 불균형을 조정하고 월세 및 전세 임차인 보호와 관련된 규제 정비가 요구됨. 임대는 재산 및 소득이 부족한 가구의 주거형태로 인식되어 왔으나, 최근에는 주택가격에 대한 상승기대가 약화되면서 자발적 선택에 의한 임대 가구 증가하였고, 그 중 전세는 1995~2010년 29.7%에서 21.7%로 감소한 반면 월세가구 비율은 11.9%에서 20.1%로 증가 □ 공공임대주택과 관련해서는 투자자 참여 유도, 소비자 지원 및 공급자 지원 확대가 필요 임대주택의 개발·운영·투자에 민간기업 및 연기금 등 기관투자자의 참여를 유도할 수 있는 방안을 고려하고 리츠, 부동산펀드 등 지분투자 방식과 함께 임대주택의 개발 및 운용을 위한 대출을 유동화한 채권투자 방식 도입도 고려할 필요 있음. 또한, 주택바우처와 같은 소비자 지원 방식을 확대하고, LIFTC와 같은 공급자 지원 도입도 고려할 필요 있음. □ 우리나라의 개발금융제도는 선분양이 매우 높은 레버리지와 제3자 보증으로 연결되어 잠재적인 큰 문제점을 내포하고 있으므로, 선분양을 지양하고 점진적인 후분양제도를 도입해 초기 자기자본의 건전화를 구축하고 건설사들의 무분별한 사업영역을 제한하는 작업이 필요 선분양을 통해 건설사는 토지매입비용 등 초기비용만으로도 사업에 착수할 수 있어 우리나라 주택시장은 현금흐름의 안정적 확보를 위한 선분양에 의존 자기자본이 충실한 건설사들이 사업에 필요한 토지를 매입하고 이를 담보로 은행에서 대출을 받아야하는 구조가 선분양제도로 인해 왜곡 높은 레버리지로 인해 시행사는 금리나 기타 외부 충격에 매우 취약할 수밖에 없고 사업초기에 토지매입이나 선분양이 제대로 이루어지지 않을 경우 사업자체가 무산될 수도 있는 위험성을 내포 ※ 문의: 송인호 KDI 연구위원 02-958-4136 ※ 첨부: 모기지시장에 대한 정책수단 일람표

주택시장에 영향 큰 전세대출, 서민 주거안정을 위한 균형점은? 문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원 총부채원리금상환비율(DSR)을 전세대출에 갑자기 적용하면 서민이 월세시장으로 내몰릴 수 있는 만큼 대출 증가세부터 조절한 후 점진적 적용을 검토해야 하고, 주택가격 대비 대출한도(LTV)의 경우 전세대출이 갭투자를 부추겨 주택가격을 올릴 수 있는 만큼 주택담보대출과 일관된 기준을 적용해야 한다. 주택시장은 금융과 매우 긴밀하게 연결돼 있다. 주택은 고가의 자산이므로 주택 공급자는 주택을 건설하기 위한 자금을, 수요자는 주택 구입자금을 금융시장에서 조달한다. 특히 2000년대 이후 장기 주택담보대출이 본격적으로 도입되면서 주택금융이 활성화됐다. 2004년 한국주택금융공사 설립과 함께 모기지론 제도가 도입되면서 주택 구입을 위한 주택담보대출을 장기적으로 공급할 수 있는 체계가 조성됐다. 장기 주택담보대출이 도입되며 서민들의 주택 구입 부담이 완화돼 자가보유율도 상승했다. 주택금융에 대한 규제는 주택시장에 커다란 영향을 미친다. 주택시장이 불안정한 모습을 보이면 정부는 금융규제를 통해 주택시장의 안정을 도모하곤 한다. 지난 6월 27일 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’은 가계대출의 가장 큰 부분을 차지하는 주택담보대출의 최대한도를 6억 원으로 제한하는 등 다양한 금융규제가 포함됐다. 9월 7일 발표된 ‘주택공급 확대 방안’에서도 주택 매매·임대 사업자의 주택 관련 대출을 제한하는 등 대출규제가 강화됐다. 실제로 6.27 대책 발표 직후 서울의 아파트 가격상승세가 둔화되며 주택시장은 안정되고 있다. 이처럼 주택금융에 대한 규제가 주택시장에 미치는 파급력은 매우 빠르고 직접적이다. 전세는 우리나라의 독특한 주택 임대차제도로, 금융시장이 제대로 발달하지 않았던 시기에 발전했다. 주택을 구매하기 위한 자금을 금융기관으로부터 융통할 수 없던 시기에 수요자는 전세보증금으로 주택구입 자금을 조달했다. 특히 우리 경제가 발전하며 주택가격이 상승하리라는 기대가 있었기에 전세보증금의 활용도는 높았다. 임차인 또한 전세를 통해 주거비용을 낮추고 목돈을 모을 수 있었다. 전세제도는 임대인과 임차인의 이해관계를 모두 충족하며 한국의 독특한 경제 환경에서 자리를 잡았다. 전세대출 확대, 서민 주거안정 도왔지만 전세가 높여 매매가 상승 유도하기도 전세가 주택 수요자에게 주택금융과 유사한 기능을 제공했기에 전세제도는 주택시장을 움직이는 핵심 요인으로 작용했다. 주택금융이 보편화된 이후에도 전세시장은 꾸준히 성장하며 주택시장에 유동성을 공급해 왔다. 현재 금융권이 제공한 주택담보대출(전세자금대출포함)의 잔액은 1천조 원을 넘어섰으며, 공식 통계는 없지만 개인 간의 사금융을 통해 조달된 전세보증금 총잔액 또한 1천조 원에 육박하는 것으로 추정된다. 개인 간 금전거래가 제도권 금융을 통한 자금융통과 어깨를 나란히 할 정도로 거대한 규모인 것이다. 전세시장은 전세자금대출의 확대와 함께 성장이 가속화됐다. 정부는 주택전세시장은 전세자금대출의 확대와 함께 성장이 가속화됐다. 정부는 주택담보대출활성화에 이어 서민주거안정을 위해 전세자금대출도 공급하기 시작했다. 2008년 전세자금대출에 보증제도가 도입되고, 2016년 전세자금대출의 보증한도가 5억 원으로 상향되면서 전세자금대출 규모는 급속히 증가했다. 실제로 2015년부터 2024년까지 10년간 전세자금대출잔액은 연평균 18.5% 증가했으며, 이는 총가계대출의 연평균 증가율 5.8%를 크게 웃도는 수치다. 전세자금대출은 대출보증을 기반으로 성장했다. 임차인은 금융기관으로부터 대출을 받을 때 전세자금보증을 활용한다. 전세보증은 보증기관이 보증료를 받고 임차인의 대출상환을 보증하는 금융상품이다. 이 덕분에 금융기관은 전세자금대출을 주택담보대출과 유사한 수준의 낮은 금리로 제공한다. 주택 자체를 담보로 하는 주택담보대출과 마찬가지로, 전세자금대출도 전세보증금 반환채권을 담보로 보증기관이 보증해 위험도가 낮다고 평가되기에 가능한 것이다. 전세보증제도의 지원 아래 전세대출이 확대되며 전세시장은 크게 성장했지만 이는 양날의 검으로 작용했다. 전세대출 확대는 서민의 주거안정에 기여한 동시에, 과도한 대출이 전세가격을 끌어올려주택매매가격 상승까지 유도하는 요인이 되기도 했다. 따라서 전세대출과 전세보증은 적정 규모로 신중하게 관리될 필요가 있다. 저가 임대차계약엔 보증비율 유지, 고가엔 보증비율 점진적 축소 전세대출을 적절하게 관리하기 위해서는 다음에 유의해야 한다. 첫째, 전세자금대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는단계적 접근이 필요하다. 현재 전세자금대출은 서민의 주거안정을 명목으로 DSR 규제에서 배제돼 왔다. 하지만 무분별한 대출 증가를 억제하기 위해 DSR 적용이 꾸준히 검토되고 있다. 만약 전세대출에 DSR을 갑작스럽게 적용한다면 전세보증금 마련이 어려워진 서민들은 월세시장으로 내몰릴 수밖에 없다. 이는 최근 가속화되고 있는 전세의 월세화 현상을 심화해 서민들의 주거비 부담을 크게 높일 수 있다. 따라서 전세대출의 증가세를 먼저 조절한 후, 점진적으로 DSR 적용을 검토하는 단계적 접근이 필요하다. 둘째, 전세대출을 적정 규모로 관리하기 위해서는 먼저 보증기관의 전세자금보증비율을 축소하는 것이 효과적이다. 보증비율이 낮아지면 금융기관의 여신심사가 강화돼 전세대출이 자연스럽게 줄어들 것이다. 지난 6.27 대책으로 전세보증의 보증비율은 수도권과 규제지역에 한해 80%(그 외 지역 90%)로 축소됐지만 여전히 높은 수준이다. 게다가 보증 대상이 되는 전세보증금 한도(수도권 7억 원, 비수도권 5억 원)는 고가의 임대주택까지 포함하고 있다. 보증 대상 임차보증금 범위에 따라 보증비율을 차등적으로 조정하는 맞춤형 규제를 도입해야 한다. 예를 들어 저가의 임대차계약에는 현재 보증비율을 유지하되, 고가주택의 보증비율은 점진적으로 축소하는 방안을 고려할 수 있다. 이는 저소득층의 주거안정을 보호하면서도 전체 전세대출 규모를 효율적으로 관리할 수 있는 방안이다. 셋째, 전세대출은 갭투자를 부추겨 주택가격을 상승시킨 원인으로 지목되기도 한다. 따라서 전세대출에도 주택담보대출과 일관된 기준을 적용하는 것이 필요하다. 주택담보대출이 주택가격 대비 대출한도(LTV)를 적용받듯이, 전세대출 또한 임대차계약 대상 주택의 LTV 한도 내에서 대출이 이뤄져야 한다. 특히 임대차주택에 이미 대출이 있다면, 기존 대출과 전세대출을 합산해 LTV 한도를 적용하는 방식을 통해 갭투자를 효과적으로 억제할 수 있다. 결론적으로, 전세는 주택금융과 결합해 우리나라 주택시장에 막대한 영향력을 가져왔다. 따라서 전세에 대한 적절한 규제는 필수다. 다만 규제가 서민의 주거불안을 가중하지 않도록 섬세하고 단계적인 접근이 필요하다. 서민의 주거 보호와 주택시장의 안정을 동시에 달성할 수 있는 균형 잡힌 정책이 요구되는 시점이다. 정부의 최근 조치는 토허제를 매우 광범위하게 적용하고 있다. 이전에는 거래허가구역을 정비사업 등 개발사업으로 인한 투기 우려가 있는 지역으로 한정해 특정했지만, 이번 3월 조치와 2020년 ‘잠·삼·대·청’ 지정은 허가대상이 행정구역 전체로 광범위하다. 현재 강남 3구와 용산구는 이미 모든 규제지역(투기과열지구 등)에 포함돼 있어, 그 이상의 강력한 규제를 적용할 수 있는 마지막 방편이 토허제였기에 이를 확대 적용하고 있다. 본 칼럼은『나라경제』2025년 10월호에 게재된 글로, KDI 연구위원들이 경제·사회 이슈에 대해 분석하는 ‘K인사이트’ 코너에 연재되었습니다. 원문 바로가기

WGBI 편입은 외국 자본 유출에 대한 불안감을 완화하고, 한국 금융시장에 안정적인 외국 자본 유입을 촉진하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 지난 10월, 한국 국고채의 세계국채지수(이하 WGBI: World Government Bond Index) 편입이 최종 확정되었다. 이는 2022년 9월 우리나라가 WGBI 관찰대상국(watch list)에 포함된 지 약 2년 만의 성과로, 그동안 외국인의 한국 국고채시장 접근성을 높이기 위한 정부의 다양한 노력의 결실로 평가된다. WGBI는 영국 FTSE 러셀(FTSE Russell)이 산출 및 발표하는 글로벌 채권지수로, 26개 주요국의 국고채가 포함되어 있다. 이 지수는 블룸버그-바클레이즈 글로벌 종합지수(BBGA)와 JP 모건(IP Morgan) 신흥국 국채지수(GBI-EM)와 함께 세계 3대 채권지수로 평가되며, 이를 추종하는 자금 규모가 약 2조 5000억~3조 달러에 달한다. WGBI 편입 기준은 크게 정량적 기준과 정성적 기준으로 나뉜다. 정량적 기준에서는 국채 발행 잔액이 액면가 기준 500억 달러 이상이어야 하고, 신용등급은 S&P 기준 A- 이상이어야 한다. 한국의 국가신용등급은 2002년 이후 한번도 A-를 하회한 적이 없으며 국채 잔액은 2022년 말 1000조 원을 돌파하는 등 WGBI 편입을 위한 정량적 기준은 이미 충족해왔다. 그러나 외국인의 시장 접근성, 즉 정성적 기준에서의 부족함이 WGBI 편입에 발목을 잡아왔다. 이를 해결하기 위해 정부는 외국인의 시장 접근성을 개선하고자 다양한 제도적 노력을 기울였다. 2023년 1월 외국인의 국고채 투자에 대한 비과세 조치를 시행했으며, 12월에는 투자자등록제(IRC)를 폐지했다. 이어 2024년 6월에는 국제예탁결제기구인 유로클리어와 클리어스트림과의 국채종합계좌를 개통했다. 같은 해 7월에는 해외 소재 외국 금융기관의 국내 은행 간 시장 참여를 허용하고, 비거주자의 제3자 원화 거래와 국내 외환시장 개장시간 연장 등의 외환시장 개방 조치를 시행하며 외국인의 시장 접근성을 대폭 확대했다. 이러한 정부의 노력은 외국인 투자자들이 한국 국고채 시장에 보다 쉽게 접근할 수 있는 환경을 조성했고, 이번 WGBI 편입에 결정적인 영향을 미쳤다는 평가를 받고 있다. FTSE Russell은 2024년 10월 기준으로 한국의 WGBI 내 편입 비중을 2.22%로 예상하고 있다. 세계국채지수를 추종하는 자금 규모와 한국의 편입 비중을 감안하면, 향후 3년간 약 75조 원에서 90조 원의 신규 외국 자금이 유입될 것으로 전망된다. 이는 우리나라의 재정정책을 수행하기 위한 자금의 조달 비용을 절감시키고 한편으로는 외환시장 수급 안정에 긍정적으로 작용할 것으로 기대된다. 금융연구원의 연구에 따르면 세계국채지수 편입은 국채금리를 평균적으로 약 0.2%~0.6% 낮출 것으로 예측된다. 국채금리는 시장금리의 지표 역할을 하기 때문에 국채금리 하락의 영향이 시장 전반에 파급되며 회사채 금리와 가계대출 금리의 하락으로 이어져 경제 전반의 자금 조달 비용을 줄이는 효과도 가져올 수 있다. 한국은 과거 IMF 외환위기 경험으로 외국 자본의 급격한 유출에 대한 우려가 상존했으나, 우리나라 국민이 해외에 보유한 자산 규모가 외국인이 국내에 보유한 자산 규모를 초과하기 시작한 2014년을 기점으로 전반적인 상황이 개선되었다. 이후에도 ICT 산업을 중심으로 수출경쟁력을 유지하며 순대외금융자산이 꾸준히 증대되어 2024년 2/4분기 기준 8585억 달러 수준에 달하며 외국 자본 유출에 대한 우려를 전반적으로 완화하는 데 중요한 역할을 해왔다. 이 와중에 맞이한 WGBI 편입은 외국 자본 유출입의 변동성을 더욱 줄이는 데 기여할 것으로 기대된다. WGBI 편입으로 유입되는 자금은 투자자의 자의적인 판단에 따라 움직이는 능동적 자금이 아닌, 지수 구성 비중에 따라 수동적으로 운용되는 자금이다. 이러한 수동적 자금의 특성 덕분에 WGBI를 추종하는 자금은 유출입 변동성이 낮고, 향후 흐름에 대한 예측 가능성이 높다고 평가된다. 결과적으로, 이는 외국 자본 유출에 대한 불안감을 완화하고, 한국 금융시장에 안정적인 외국 자본 유입을 촉진하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 또한, WGBI 편입으로 인해 외국 자금의 평균 만기가 현 수준보다 크게 증가할 가능성이 높다. 현재 외국인의 원화 채권 평균 잔존만기는 약 6.4년으로 비교적 짧은 수준이다. 그러나 세계국채지수를 추종하는 자금은 벤치마크 듀레이션에 맞추기 위해 장기물에 대한 투자를 확대할 가능성이 크다. 이에 따라 외국인의 원화 채권 평균 잔존만기가 점차 한국 국고채의 평균 만기 수준인 약 12.6년에 근접해 갈 것으로 예상된다. 이는 외국인의 국내 투자가 장기화됨을 의미하며, 단기 외채 비중의 감소로 이어져 과거 IMF 경험과 같은 급격한 외국 자금 유출의 가능성을 더욱 낮추는 데 기여할 것이다. 이러한 변화는 한국 채권시장 안정성과 장기적인 투자 기반 강화를 동시에 실현할 수 있는 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대된다. 다만, WGBI 편입이 우리 국채시장이 직면한 모든 구조적 문제를 근본적으로 해결해줄 수는 없다. 한국은 앞으로 저출생·고령화의 영향이 본격화되면서 생산가능인구가 감소하고, 잠재성장률 하락과 함께 고령 인구에 대한 의무지출이 확대될 것으로 예상된다. 이는 구조적인 국채 발행 증가로 이어져 GDP 대비 국가채무 비율의 상승을 야기할 가능성이 높다. WGBI 편입이 국채 발행 증대에 따른 부정적 효과를 일부 완화할 수는 있겠지만, 거시경제의 구조적 흐름이 야기할 난관을 근본적으로 바꿀 수는 없다. 특히, 최근 미국에서 트럼프 전 대통령의 재임이 확정되면서 원화 가치와 국내 주식 가치가 하락의 배경에는 단기적인 요인도 있겠지만 한국의 인구구조 변화로 인한 구조적인 내수 부진의 우려도 일부 반영된 것으로 보인다. 이는 WGBI 편입이 금융시장 안정에 분명히 기여할 수 있겠지만, 이에 안주하지 않고 우리 경제의 구조적 문제를 해결하기 위해 지속적으로 노력해야 함을 시사한다. 금융시장의 안정을 도모할 수 있는 성과를 이룩했으니 이제 우리 사회가 마주한 구조적인 문제 해결에 더욱 매진할 시점이다. 김미루 KDI 국채연구팀장원본링크 바로가기