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건설동향브리핑 811호

한국건설산업연구원 2021.06.24
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한국건설산업연구원은 「건설동향브리핑 811호」를 발간하였다.

- 공급 측면에서 도심 주택공급을 저해하는 주요한 요인은 ① 건축물 용도 규제, ② 용도지역제, ③ 용적률 규제로 판단됨. 제도의 경직적 운영으로 시대 변화에 유연하게 대응하지 못하면서 다양한 문제를 발생시키고 있음.

- 동일 용도 집적을 통해 도시기능의 효율성을 증대하고, 용도에 따른 밀도 관리라는 측면에서 기반시설의 사용량 관리가 목적이나, 새로운 공간이용 패턴 변화에 따라 부작용이 커지고 있음.
주거의 이용 방식이 다양해지면서 실질적 이용은 동일하나, ‘법’상 다양한 용도로 분류되어 입지, 공급, 금융, 세제 등 규제가 달라지면서 시장 왜곡 현상이 발생함. 현재의 구조 중심의 용도 분류 체계로는 실제 공간 이용 패턴 변화를 수용하기 어려움.

- 아파트, 주거형 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설 등 이용 용도는 “주거”로 유사하나 「건축법」에 기반한 구조 관점에서 분류되어 다른 규제를 적용받음.

- 아파트 시장 규제가 확대됨에 따라 실질적인 이용 행태가 유사한 대안주거 시장으로 수요자가 집중됨. 대안주거 내부의 과열이 아니라 상품에 대한 과도한 규제정책의 풍선효과로 인한 시장 왜곡 현상임. 법적 용도에 따라 입지규제, 세제, 금융, 판매 등 다수의 규제가 산발적으로 적용되면서 수요 반영보다는 규제 회피를 위한 상품 개발을 유도하고 있음.
용도지역제는 복합적 토지이용을 막는 가장 배타적 수단이며, 경직적 운영으로 적시성은 낮고, 수요와는 괴리되고 복합개발을 저해하고 있음.

- 용도지역은 변경이 극히 제한적이며 재량적 판단이 어려움. 이에 따라 시장 의견 반영이 어려우며 지정 권한자인 공공과 계획을 중심으로 운영됨. 또한, 계획 시점과 개발 시점 간의 괴리로 시장 변화에 유연하게 대응하기 어려우며, 2가지 이상의 목적을 가진 토지이용이 어려움.

- 현실에서는 용도지역과 실질 용도의 괴리현상 심화되면서 계획 수단으로서의 용도 의미가 크게 퇴색됨. 상업화가 빠르게 진행되어 대규모 용도지역 변경이 필요한 서울의 성수동은 지금까지 준공업지역이며, 신규 개발지이나 용도 보다 용적률 수준이 우선시된 판교 제1테크노밸리는 준주거지역임.

- 미국은 뉴욕을 중심으로 경직성을 극복하기 위한 다양한 제도를 시도하고 있으며 일본도 도시재생특별지구, 특례용적률 적용지구 등 특례제도를 적극 활용하고 있음.

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