2007~09년 미국·유로존 국가에서 촉발된 글로벌 금융위기(Global Financial Crisis: GFC)는 부동산시장의 안정화 및 중·저소득층의 주거복지정책을 재조명하는 계기가 되고 있다. 본 연구는 GFC가 외환위기 이후 부동산금융의 활성화, 인구·사회 구조의 변화 등 시장환경이 급변하고 있는 우리나라의 주택부문에 주는 시사점과 정책의 새로운 패러다임을 정리하기 위한 목적으로 진행하였다.

구체적으로 주택시장과 거시경제의 연계성, 주택금융, 부동산개발금융, 임대주택 및 주거복지로 구분하여 진행된 연구의 결과물은 총 16개 장으로 구성되어 있다. 논의된 주요 정책시사점은 부동산시장의 안정화에 있어서 시스템리스크를 동반할 수 있는 시장 변동성을 선별하고 이에 대한 모니터링 및 정책대응 방안, 다양해지고 있는 소비자계층의 주거복지 제고를 위한 자가 및 임대 주택 정책, 주택금융 및 부동산개발금융시장에서 한계차입자에 대한 금융포용 확대와 대출기관의 건전성 관리 등을 포함한다. 이들 연구 결과가 향후 우리나라의 주택시장의 실물부문 및 금융부문의 선진화에 기여하기를 연구진은 기대한다.

The recent global financial crisis demonstrates that a boom-bust in real estate market

can inflict negative and costly contagions to real economy and financial service sector,

both domestically and internationally. This research monograph documents findings from

a year-long research project sponsored by Korea Development Institute (KDI), whose

overall goal is to examine linkages between housing and macroeconomy, and their

time-varying patterns, in Korea and other countries, and to explore new and emerging

policy paradigm for housing sector after the crisis. In our policy assessment, three

particular housing subsectors are targeted: residential mortgage lending, construction

financing, and rental housing provision. In total, sixteen chapters, divided into six parts,

are in the monograph.

Part I (Chapter 1) summarizes main research questions and findings of all subsequent

chapters. Part Ⅱ (Chapters 2 to 5) investigates through what transmission channels

three particular housing market outcomes - housing price, new construction, and

mortgage lending - influence, and are influenced by, macroeconomic variables of

concern, including private consumption, investment, and financial market outcomes. Our

empirical findings indicate that there are regime shifts in housing․macro linkages in Korea

after the Asian Financial Crisis (AFC) in the late 1990s, reflecting the financial

liberalization and market opening since the incidence. Synchronized patterns among

housing price and some of macroeconomic variables in Kore and other countries are

also observed after the recent Global Financial Crisis (GFC). Part Ⅲ (Chapters 6 through

9) documents the post-GFC policy shifts in the U.S. and Europe, to explore policy

agenda to advance the housing finance system in Korea in terms of both housing

affordability and market stability. One theme of our analyses is that various micro- and

macro-prudential regulations such as LTV․DTI limits in home mortgage lending should be

assessed in those two dimensions, and that there exists a room for welfare

enhancement in Korea by relaxing the LTV․DTI restrictions without a significant marginal

increase in lending risk. Part Ⅳ (Chapters 10 to 12) elaborates areas of policy reform in

the construction financing sector in three countries - Korea, the U.S., and Taiwan.

Unlike the home mortgage lending, the construction financing entails a number of

idiosyncratic attributes in product design and underwriting, making it difficult to utilize

standardized risk assessment tools such as a scoring model. Nonetheless, according

to a micro survey among market participants in Korea, a well-defined and conservative

capital requirement for developers would have mitigated the damage from the real estate

PF (Project Finance) lending debacle in recent years. Parts Ⅴ and Ⅵ investigates how

the rental housing market in Korea functions, given the complicated tenure options of

Chonsei, monthly rent, and various alternatives inbetween, and what policy responses

are called for to deal with on-going demographic shifts. The policy options assessed

include public rental housing, housing voucher, and housing subsidy in holistic welfare

program.

One theme out of the theoretical, empirical, institutional analyses contained in this

monograph is that, in stabilizing real estate market in Korea and other countries,

government should get to the sources of volatility enhancement, whether they are

speculative consumers, mortgage lenders, or home builders, by properly monitoring and

regulating their behaviour through various micro- and macro-prudential policy

instruments. At the same time, there should be a heightened effort on the part of

government to improve housing affordability and housing welfare for low and middle

income households. That is, in pursing market stability, one should weigh dual policy

objectives of, and to be cognizant of embedded trade-offs between, containing real

estate driven systemic risk and expanding financial inclusion to marginal borrowers.

【하권】

제4부 부동산개발금융시장의 개선방안

제10장 부동산개발금융의 선진화 방안 (손재영)
　제1절부동산개발금융의 의의
　제2절한국형 PF대출의 특징과 문제점
　제3절개발금융의 개선방안
　제4절결 론
　참고문헌
　[부록]

제11장 부동산개발금융: 2000년대 미국 부동산시장의 사례 연구(Min Hwang)
　제1절서 론
　제2절부동산개발의 경제적 영향
　제3절1980년대의 저축대부조합 위기
　제4절부동산개발과 유동성
　제6절부동산개발 시 자기자본조달
　제7절부동산개발 시 부채를 통한 자본조달
　제8절정책적 합의
　제9절결 론
　참고문헌

제12장 대만의 건설금융: 현황 및 정책제도 (Chin-Oh Chang·Ming-Chi Chen)
　제1절서 론
　제2절부동산 사이클
　제3절건설산업의 발전과 운영
　제4절건설산업의 파이낸싱
　제5절건설산업의 특징 및 문제점
　제6절건설산업에 대한 규제 및 정책
　제7절건설투자 및 자금조달에 영향을 미치는
　제8절결론 및 함축적 의미
　참고문헌

제5부 임대주택시장의 작동기제 및 정책과제

제13장 임대주택 시장과 정책 (김경환)
　제1절서 론
　제2절우리나라 임대주택시장의 추이
　제3절외국의 임대주택정책
　제4절우리나라 임대주택정책의 현황과 과제
　제5절요약 및 결론
　참고문헌

제14장 전월세시장의 변화에 대한 이론적 분석과 정책적 시사점: 임차인 관점을 중심으로

(이용만)
　제1절서 론
　제2절우리나라 전세제도의 진화과정과 현 상황
　제3절전세시장의 행태 분석을 위한 이론적 검토
　제4절실증분석
　제5절전월세시장의 변화와 정책적 시사점
　참고문헌

제15장 임대인의 임대계약형태 선택모형: 포트폴리오 이론에 기초하여 (이창무)
　제1절서 론
　제2절국내 주택시장 분석의 틀 및 선행연구 고찰
　제3절이론적 해석
　제4절기초실증분석
　제5절보증금 비중 선택요인 실증분석
　제6절요약 및 정책적 함의
　참고문헌

제6부 주거복지 제고를 위한 정책방안

제16장 주거복지 현황과 정책과제 (정의철)
　제1절서 론
　제2절주거복지의 개념과 분석방향
　제3절주거수준 현황과 주택수요 분석
　제4절주거복지정책 현황과 평가
　제5절주거복지정책의 방향과 과제
　참고문헌

ABSTRACT