주택임대시장 구조변화에 대응한 정책개선 방향 - KDI 한국개발연구원 - 연구 - 보고서
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정책연구시리즈 주택임대시장 구조변화에 대응한 정책개선 방향 2016.12.31

표지

Series No. 2016-04

정책연구시리즈 주택임대시장 구조변화에 대응한 정책개선 방향 #부동산

2016.12.31

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    송인호 경제정보센터소장
국문요약
최근 임대시장의 구조변화가 본격화되고 있다. 이러한 상황은 최근 전월세전환율이 기준금리보다 높은 상황과 무관하지 않다. 그리고 임대인의 입장에서 낮은 기준금리 상황은 전세보증금을 통한 이자수익이 낮음을 의미한다. 따라서 임대인은 전세금액에서 일부 금액을 월세로 전환하려는 경향 또는 처음부터 보증부 월세를 제공하려는 경향이 나타나는 모습이다. 임대인이 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 이율은 기준금리보다 높은 6~7%를 최근 적용하고 있다. 즉, 임대인의 전세공급 측면에서 기준금리보다 상대적으로 높은 전월세전환율은 월세공급의 확대 요인으로 작용할 수 있다.

전세에서 월세로의 전환 요인은 인구구조적 변화 관점에서도 살펴볼 수 있다. 즉, 본고의 분석에서는 우리나라 인구의 빠른 고령화 및 가구구조의 변화와 임대시장의 패러다임 전환이 연결되고 있음을 보여준다. 우리나라의 임대시장은 전세에서 월세로 바뀌는 패러다임의 전환을 경험하고 있다. 분석 결과에 따르면, 임차선택 가구 중에서 가구주 연령이 높아질수록 전세보다는 월세를 선택하는 확률이 높게 나타난다. 이는 향후 고령화 속도가 빨라지는 상황에서 고령층을 중심으로 월세선택이 더 증가할 수 있음을 의미한다. 또한 분석 결과에 따르면, 소득이 증가할수록 주택수요면적은 증가한다. 그리고 소득이 증가할수록 임차보다는 자가를 선택할 확률이 높다. 임차가구를 선택한 가구 중에서는 소득이 증가할수록 월세보다는 전세를 선택할 확률이 높다. 향후 고령화가 빠른 속도로 진행되고 소득도 과거의 상승률을 기대하기 힘든 상황에서 임대시장의 장기 추정 결과는 당분간 월세비중의 확대가 지속되는 모습을 보여준다. 장기적으로는 월세비중이 전세비중을 상회하지만, 상호 공존의 형태로 임대시장을 형성하는 것으로 나타난다.

한편, 임대시장의 미시 데이터에 따르면, 1인가구의 월세점유비중이 50%를 차지하는 점을 고려할 때 향후 1인가구의 장래 추계가 임대시장의 구조변화를 가늠케 할 것이다. 1인가구의 연령별 분포를 살펴보면, 2035년에는 30세 미만의 1인가구 수는 오히려 감소하고 60세 이상 1인가구는 큰 폭으로 증가하면서 고령층의 증가가 1인가구의 대부분을 차지한다.

그리고 임대시장에서의 월세비중 확대는 주거비부담이 다소 증가할 가능성을 내포한다. 전세와 월세의 직접적인 주거비 비교는 어렵고 한계가 존재하나 월세 거주자의 소득 대비 주거비 수준에서는 주거비부담이 높은 편이다. 그러나 이러한 월세의 주거비부담은 소득증가에 의해 전반적으로 경감될 수 있다. 소득증가에 의한 소비지출효과를 살펴보면, 소득 상승에 의한 소비 증가의 주요 연령층은 40대와 50대이다. 그리고 60대 이상 고령층에 들어서면서 소비지출 증가폭이 감소한다. 60대 이상 가구주의 경우 소득 상승에 의한 소비는 50대 가구주에 비해 약 20% 덜 지출한다. 즉, 소득증가에 의한 소비지출 증가 효과가 60대 이상의 고령층일수록 작게 나타난다. 고령층의 경우 소득이 생기면 소비지출을 바로 늘리기보다는 미래의 소비를 평활화하고 미래의 소득 불확실성에 대해 예비적 저축(precautionary saving)을 하는 것으로 유추해 볼 수 있다. 또한 소득증가의 소비지출 증가 효과가 자가보다는 임차가구에게서 상대적으로 낮은 것으로 확인된다.

한편, 장기적인 주택수요면적은 향후 증가 속도가 완만해지다가 2035년경부터는 감소의 가능성이 있다. 이 결과는 통계청의 인구 및 가구 추계가 직접 영향을 주는 것으로, 통계청에 따르면, 60~64세 연령그룹의 가구원 수는 2034년부터 감소하고 55~59세 연령그룹의 가구원 수는 2029년부터, 50~54세 연령그룹의 가구원 수는 2028년부터 감소하는 것으로 추계된다. 장기적 관점에서 향후 총주택수요면적의 감소가 예상됨에 따라 기존 공급 중심의 주택시장 환경 및 제도는 앞으로 유지 및 관리 중심으로 개선될 필요가 있다.
영문요약
The factors influencing the shift from Jonsei to Wolsei(monthly rents) can be found within the changes in Korea’s demographic structure. This study shows that Korea’s rapidly aging household structure is connected to the paradigm shift in the rental housing market. The microdata on the rental housing market show that the proportion of Wolsei by single-person households marks 50%, meaning that long-term projections for these households can serve as a barometer to predict structural changes from Jonsei to Wolsei. The distribution of the age groups of single-person households shows that the number of single-person households aged below 30 will decline while those aged 60 and over will rise sharply, accounting for the majority of all single-person households. According to the analysis results, older household heads have a stronger tendency to choose Wolse, implying that a faster aging population will lead to more monthly rentals, particularly among seniors. The analysis also found that higher incomes entail larger housing demand for areas(m2) and a stronger preference for Jeonsei over Wolsei. Therefore, as Korea’s population aging accelerates and low income growth rate to exceed past Jonsei levels, the long-term projection of Korea’s rental housing market is that the proportion of Wolsei rentals will continue rise to surpass that of Jeonsei rentals, but both will coexist like an equilibrium rate in the market.

Current economic factors are also influencing the structural change of the rental market. As the conversion rate, i.e the rate applied to convert Jeonsei to Wolsei, hovers above the base interest rate, landlords are shifting from the former to the latter because from the leaser’s perspective, a lower interest rate means a smaller yield from Jeonsei deposits. Indeed, an increasing number of landlords are converting Jonsei to Wolsei―applying the conversion rate, which is 6-7%, higher than the interest rate―or starting on a monthly rent basis altogether. Subsequently, the conversion rate has become a driver in the rise in Wolsei rentals.

The long term shift from Jonsei to Wolsei is also related to housing demand. The long term housing demand is expected to increase at a slow pace and then start to decrease from 2035. This result is directly influenced by Statistics Koreas’ projections for population and households, which state that there will be a decline in the number of household members aged 60-64 from 2034, those aged 55-59 from 2029 and those aged 50-54 from 2028. Considering that the housing area is expected to contract in the long-run, counter measures are needed to shift the focus of housing market conditions and systems from supply to sustain and management.
목차
발간사
요 약

제1장 서 론

제2장 주택임대시장의 구조변화 이해: 인구구조의 변화와 주거비 상승
 제1절 주택임대시장의 구조변화
 제2절 임차인의 주거비
 제3절 실효주거비 분석: 소득이 주거비부담과 소비지출에 미치는 영향

제3장 주택임대시장의 구조변화
 제1절 최근 주택임대시장의 구조변화 이해
 제2절 장기 주택임대시장의 구조변화 이해
 제3절 모형의 추정 결과와 해석
 제4절 장기주택수요면적 추정
 제5절 자가와 차가의 선택모형

제4장 요약 및 정책적 시사점
 제1절 요 약
 제2절 정책적 시사점

참고문헌
부 록
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윤정애 전문연구원yoon0511@kdi.re.kr 044-550-4450
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