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주택 시장 및 정책에 관한 연구

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  • 저자 김선웅(金善雄) , 송준혁(宋浚赫) , 이창무, 조만
  • 발행일 2008/12/30
  • 시리즈 번호 2008-02
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요약 1. 저소득층 주거복지를 위한 정책방향

저소득층의 주거복지 문제는 국민의 기본권의 보장과 사회통합이라는 명제로 인하여 정치적으로 사회적으로 매우 중요하다. 주거비의 과다한 부담은 당대의 소비생활에 필요한 저소득층의 가처분소득을 축소시킬 뿐 아니라 다음 세대에 대한 투자를 충분하게 하지 못함으로 인하여 가난의 대물림 현상을 부추긴다. 복지정책이 확장됨에 따라 주거 복지에 관한 문제는 주택정책의 규제완화, 주택금융시장의 발전방향은 물론 전반적인 복지정책과 함께 생각하여야 한다. 저소득층의 주거복지 혜택이 커짐에 따라 주택시장뿐 아니라 노동시장에서 의 왜곡이 예상되기 때문이다. 주택시장과 노동시장의 왜곡의 정도는 효율성 및 형평성과 더불어 주거복지정책을 평가하는 중요한 판단기준이 된다.

현재 주거복지에 쓰는 예산은 상당한 것으로 판단되지만 수혜를 받는 가구 수도 적은 편이고 일가구당 받는 수혜액도 적은 것으로 판단된다. 또 현재 수혜를 받고 있는 가구를 분석한 결과에 의하면 수직적?수평적 형평성이 모두 결여되어 있는 것으로 판단된다.

주택시장은 지역에 따라 많은 차이가 있기 때문에 주거복지정책도 지역의 사정에 따라 달라져야만 한다. 공급 위주의 정책은 공급효율성은 높지만 소비효율성이 낮기 때문에, 효율성이 높은 주거복지정책을 위해서는 주택정책의 지방화가 필수적 이다. 중앙정부는 정책의 방향과 기획, 정책수행의 가이드라인, 정책실행의 평가를 중점적으로 하고 정책을 수행하기 위하여 필요한 자원은 과감하게 지방정부에 이양하여 지방정부의 정책수행 능력을 신장하도록 노력하여야 한다.

저소득층의 주택문제는 주택시장 전체와 유기적인 연관을 가지고 있기 때문에, 저소득층의 주거복지는 전반적인 주택정책에 의해서 상당 부분 결정된다고 할 수 있다. 따라서 저소득층의 주거복지를 향상시키려면 주택정책 전반에 관한 조정이 필요한 점도 있다. 본 연구에서 제시한 저소득층을 위한 주거복지정책에 대한 제안들은 전반적인 주택정책이 어떻게 바뀐다 할지라도 그 기본적인 방향을 유지할 수 있을 것이다.


2. 지역별 수요특성을 고려한 국민임대주택 공급정책 개선방안

참여정부의 국민임대주택 공급정책은 중앙정부의 100만호 건설이라는 정책적 목표 달성을 위해 주력한 나머지 정책수혜 대상자의 수요특성을 고려한 공급이 이루어지지 못하였다. 따라서 국민임대주택정책의 실효성에 대한 재평가와 정책수혜자의 수요특성을 고려하지 않은 공급우선정책에 대한 다각적인 보완이 요구되는 시점이다. 본 연구는 이러한 국민임대주택정책의 실효성을 지역별 수요특성의 분석을 통해 진단하였다.

기존 연구 결과와 입주자자료를 이용한 지역별 수요특성 분석 결과를 요약하면, 기본적인 가구의 특성은 수도권에 비해 지방에서 1인 가구의 비율과 월세의 비중이 높으며, 통근수단에 있어 대중교통의 이용이 적고, 도보의 비중이 상당한 수준으로유지되고 있어, 이주거리에 한계가 있는 현황을 보여준다. 이에 더하여 임대료 수준도 지방보다 수도권이나 서울의 경우 주변시세에 비해 낮은 수준을 유지하고 있다. 또한 동일한 입주자들의 평형 선택에 대한 결정모형은 가구의 특성이 동일한 경우에 도 지방의 경우 더 넓은 평형을 선택하며, 저밀의 도시일수록, 주택공급이 많을수록, 또 주택재고에 대한 국민임대주택 기공급비율이 높을수록 넓은 평형의 국민임대주택을 선택하게 됨을 보여준다.

공급평형에 따라 재정 및 지원의 정도가 달라지는 현 국민임대주택 관련 제도하에서는 이와 같은 각 지자체의 수요특성을 감안한 공급평형의 적절한 공급이 어렵다. 따라서 지자체별로 차별화된 수요특성을 반영할 수 있도록 각 지자체별로 독립적인 결정구조를 가지고 창조적으로 발전될 수 있는 새로운 틀을 짤 필요가 있다고 판단된다


3. 모기지상품 개발을 통한 주택구입용이도 증진방안: 정책과제의 분석

우리나라의 주택금융시장은 외환위기 이후 비약적인 양적?질적 성장을 하였다. 특히, 2000년대 들어서 세계적인 저금리환경과 국내은행에 대한 대출자유화로 인하여 우리나라 주택대출잔액은 세계최고 수준의 고속성장을 하였고, 현재 GDP대비 대출잔액으로 본 시장심화 정도는 이미 일본, 프랑스, 홍콩 등과 비슷한 수준을 보이고 있다. 대출시스템의 구성에 있어서도 외환위기 이전 국민주택기금 등의‘특수회로(Special Circuit)’자금조달기관에 총대출의 절반 정도를 의존하던 체제에서 현재는 민간대출기관이 주류를 이루는 시장위주의 시스템으로 전환하게 되었다. 본 연구의 목적은 이와 같이 빠르게 성장하고 있는 우리나라의 주택금융시장을 통하여 대출조건에 제약을 받는 ‘한계차입자’의 주택구입용이도를 높일 수 있는 모기지상품의 개발과, 그에 따르는 리스크의 관리방안을 논하는 데 있다.

한계차입자의 주택구입용이도를 높일 수 있는 상품에 대하여 대출시점과 대출 이후 경제변수의 변동에 따른 차입자의 상환액부담 정도를 시나리오 분석을 통하여 비교하였다. 분석의 대상이 된 주요 상품으로는 고정금액상환-고정률모기지(Constant Payment Fixed-Rate Mortgage, CPFRM), 혼합형 변동률상품(Hybrid Adjustable-Rate Mortgage, H-ARM), 이자율조정상한변동률상품(Capped-ARM)과 더불어 최근 영국, 호주 등지에서 정책지원 주택금융상품으로 사용되고 있는 지분공유모기지(Shared Equity Mortgage, SEM)가 포함되었다. 이에 대한 주요 결과로 CPFRM은 차입자를 이자율상승 등의 경제충격에서 보호해 주고, 따라서 이 상품의 확대가 모기지시장 전체의 안정성을 위하여 바람직한 것임을 시나리오분석은 보여주고 있다. 그러나 CP-FRM은 높은 초기상환액 부담( ‘front load’또는‘tilt’)의 문제가 있는 것으로 나타났다. 이를 보완하여 차입자의 주택구입용이도를 높일 수 있는 방안 중의 하나로 ‘지분공유모기지’를 고려해 볼 수 있다. 지분공유모기지는 차입자를 주택에 대한 일부소유자에서 완전소유자로 변환시키고, 현재 우리나라에서 논의되고 있는‘지분공유아파트’와는 달리 차입자가 선호하는 지역이나 주택형태를 선택할 수 있다는 점에서 소비자의 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 장점이 있다.

이와 같이 주택구입용이도를 높일 수 있는 상품의 개발-보급과 병행하여 고려해야 할 모기지리스크의 관리방안에 대하여 세 가지 사안을 논의하였다. 첫째, 현재 은행예금 위주의 단기 자금조달의 개선책으로 MBS 시장의 활성화를 들 수 있고, 이를 위해서는 유동화가 비교적 용이한 장기고정률상품의 확대가 또한 필요하다고 하겠다. 그러나 구조가 더 복잡한 모기지상품을 통하여 주택구입용이도를 높이기 위해서는 우리나라 유일의 MBS발행기관인 주택금융공사의 역할을 확대할 필요가 있을 것으로 생각된다. 둘째, 재산축적 정도가 낮은 소비자계층의 주택구입용이도를 높이는 방안으로, 최근 시작된 민간모기지보험과 병행하여 공공모기지보험제도를 도입하는 방안에 대하여 논의하였다. 이를 위하여 미국의 FHA와 홍콩의 HKMC를 벤치마킹 대상으로 논의하였고, 이와 같은 외국의 프로그램과 그 성과를 검토함으로써 국내실정에 맞는 공적모기지보험제도를 개발하는 것을 고려해 볼 수 있다. 마지막으로, 효율적인 리스크관리를 위한 자료의 구축에 관해서 논하였는데, 대출상품별로 구분된 연체율, 부도율, 조기상환율에 관한 자료가 개별 대출기관의 내부 의사결정 뿐만 아니라, 주택대출업계 전반에서 사용될 수 있는 위험도지표의 개발에 사용될 수 있도록 하는 것이 향후 시장발전의 중요한 요소라고 하겠다. 이와 더불어 2006년 1월부터 시행되고 있는 실거래가격을 이용한 주택가격지수의 산정도 중요한 기초자료의 구축으로 볼 수 있으며 이에 대한 연구와 활용이 기대된다.


4. 우리나라 도시별 주택경기 변동의 동행성에 대한 요인 분석

주택 등 부동산이 국부에서 차지하는 비중은 대부분의 국가에서 주식, 채권 또는 외환 등이 차지하는 비중에 비해 상당히 높다. 특히, 주택가격은 국민경제 내 자원배분과 거주서비스를 통한 삶의 질에 직접적인 영향을 주고 있어 주택정책의 잠재적인 파급효과는 일반적인 거시경제정책에 비해 상당히 크게 나타난다. 이에 따라 주택가격 결정에 있어서 어떤 거시변수가 가장 지대한 영향을 미치는지를 살펴보는 것과 더불어 주택가격의 변동이 지역적인 현상인지, 전국적인 현상인지를 식별하는 것은 부동산과 관련한 모형 설정이나 정책적인 견지에서상당히중요한의미를가진다고할수있다.

본 연구는 베이지안 기법을 이용한 동태적 요인모형을 통해 우리나라 26개 시도의 주택가격을 전국에 걸쳐 영향을 미치는 요인(global factor)과 지역별로 영향을 미치는 요인(regional factor) 및 도시 자체적인 요인(city-specific factor)으로 분해하여 우리나라 주택시장의 동조성을 살펴보고자하였다. 주택매매가격 상승률 변동에 대한 전국, 지역 및 도시별 기여율을 살펴보기 위해 분산분해를 실시해 본 결과, 도시별 주택가격 상승률에 대한 전국요인의 기여율은 평균적으로 56%에 달하는 것으로 분석되었다. 도시 자체적인 요인의 기여도는 20~70%의 광범위한 범위를 가지고 있는 것으로 나타나 우리나라 도시별 주택가격 상승률에 는 도시 자체적인 요인의 기여도가 상당한 수준을 보이고 있는 것으로 분석되었다. 이에 반해 지역별요인에 의한 주택가격 상승률은 상당히 미미한 수준으로 나타나 지역별 주택가격의 동조성은 관찰되지 않았다.

전국요인에 의한 주택가격 변동이 통화정책에 어느 정도 영향을 받았는지를 살펴보기 위해 구조적 벡터자기회귀모형을 이용한 역사적 모의실험을 수행한 결과, 2003년 이후의 외생적인 통화정책의 효과는 상당히 미미한 것으로 나타났다. 특히, 2007년에 시행된 고금리정책은 중앙은행의 외생적 통화긴축에 따른 것이라기보다는 당시 경제상황에 의해 결정된 금리의 내생적 반응에 기인한 바가 큰 것으로 분석되었다.

본고에서 제시된 모형은 주택가격 상승이 지역적인 현상인지 전국적인 현상인지에 대한 식별을 용이하게 하는 장점을 가지고 있어 향후 정부의 주택정책 수립과 관련하여 유용한 기초자료로 사용될 수 있을 것으로 기대된다.
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