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토지이용규제체계의 개선방향

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  • 저자 권원용(權源庸)
  • 발행일 1991/01/01
  • 시리즈 번호 91-04
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요약 토지공급은 원활히 하면서 환경파괴와 같은 부작용을 최소화하
는 방향을 제시하는 것은 무척 어려운 일이다. 그러나 소득재분배
의 형평의 차원에서 투기적 수요를 억제하기 위하여, 개발이익을
還收하고 토지보유비용을 높이려는 토지 공개념의 도입으로 말미암
아 실수요자에 대한 토지공급이 경색되고 현행의 경직된 규제체계
로 토지이용효율이 저하될 우려가 많다. 이와 동시에 서울 등 대도
시에서는 주택대량건설과 승용차의 급증으로 인하여 택지수요와 공
공용지의 수요가 폭발적으로 늘고 있다.

이에 대한 가장 바람직한 해결책은 지역간 균형개발에 의한"토
지수요의 전국적 분산"이 되겠으나, 여기서는 토지이용규제의 개선
을 통한 토지공급확대라는 문제에 주안을 두었다. 요약컨대, 규제완
화냐, 규제강화냐 하는 단순 논리를 떠나서 도시적 토지이용의 고
도화를 위한 몇 가지 제언을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 대표적인 토지이용 규제수단인 용도지역제는 주거환경보
전이 필수적이지만, 결코 토지공급의 억제를 목적으로 하는 것은
아니다. 이를 보완한다면, 도시설계기법을 적용할 수 있는 지구계획
제도의 도입, 개발밀도를 통제 할 수 있는 세분화된 지역지구의 지
정, 용적률의 할증 등에 의한 조건부 완화제도의 활용, 주상혼합용
도의 허용과 입체적 규제, 세제, 금융 등 비물리적 수단에 의한 유
도기능이 토지이용상의 융통성을 높일 수 있다.

둘째, 공급측면에서는 토지의 효율적 증진과 거리가 먼 다세대/
다가구 주택의 건설을 재고하여야 된다. 기성시가지를 본격적으로
고층 저밀화 하기 위해서는 "순환식 재개발" 기법으로 공공용지를
확보해 나가면서 단계적인 재건축을 유도해야 한다. 신시가지 개발
은 지방자치단체가 공영개발로 하여 일부 선매 후 환지방식으로 시
행하되 지방공사의 토지선매, 비축을 뒷받침할 국공유지 확대촉진
법과 민간개발업자의 육성을 위한 신도시 개발법 등이 제정되어야
한다. 또한 도시지역의 공장APT 건설을 적극 지원하고 공업용지의
조성은 민간주도형이나 민관합동 개발방식으로 전환되어야 할 것이
다.

셋째, 도시내 녹지지역은 종래의 綠對農地 의한 규제가 완화되
었으나, 개발압력이 매우 높은 대도시에 대한 "농업진흥지역"(10ha
이상)의 지정을 포함한 도시계획 구역내 농지전용규제는 차제에 전
면 폐지되어야 한다. 이 중 개발제한구역에 대해서는 공공목적에
의한 해제기준을 명확히 작성하고, 수도권 G/B와 비수도권 G/B의
행위허용범위에도 차등을 두어 규제하되 장기적으로는 G/B의 대부
분을 국공유화하는 것이 바람직하다.

넷째, 지방자치제의 실시를 앞두고 절차간소화를 위해서도 규
제 권한의 위임이 이루어져야 되고, 특히 지방정부에게 지역실정을
반영한 특별용도지구의 지정권을 부여하여야 한다. 그러나 용도지
역의 지정에 있어서도 주민참여기회를 확대시키고 앞으로 중앙정부
는 토지행정관련 공무원의 자질향상을 위한 각종 프로그램과 기술
적 지원을 아끼지 말아야 할 것이다.

끝으로 전면적인 토지소유신고에 기초를 둔 토지센서스를 일제
히 실시하여야 한다. 우선 G/B를 포함한 대도시 지역부터 충분한
홍보 후에 시범적으로 실시하고 점차 전국적으로 확대해 나간다.
완벽한 토지정보체제의 구축이 없이는 토지이용 규제체계의 비롯한
어떠한 토지정책의 수립도 사상누각에 불과할 것이기 때문이다.
저자

권원용

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