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[Session 1] Housing Market and Related Issues in Korea
“Current Issues on Housing Price in Korea”
한국
주택가격에 관한 최근 이슈 분석
(차문중 KDI 선임연구위원)
- 주택은 국민 모두가 누려야 하는 주거 안정의 가장 기본이 되는 단위로,
주택가격의 안정을 위해서는 정부의 시장 개입이 필요하다는 인식과, 주택은
기본적으로 사적 재화이므로 시장 기제가 존중되어야 한다는 믿음은 갈등과 긴장관계를
형성하였고, 주택관련 정책의 타당성과 그 정도에 대한 범국민적 공감대의 형성을
저해하여 왔음
- 시장과 개입에 대한 모든 논의의 기저에는 주택시장과
가격에 대한 정확한 이해가 요구되지만, 이에 대한 연구는 제한적으로 이루어져왔고,
그 결과에 대해서도 논의가 엇갈리는 경우가 많음
- 특히
우리 나라의 주택가격은 1980년대 이후 약 매 10년마다 급격한 가격상승을 경험하였고,
특정 지역의 주택가격 상승이 여타 지역의 가격 상승을 자극하였다는 주장이
있는 등 주택가격이 항상 논의의 중점에 있어, 주택가격의 여러 측면에 대한
보다 많은 연구가 필요함
- 본 연구는 1987년 제1분기부터 2003년 제 2분기에 걸쳐 우리 나라의 주택가격
형성에 영향을 미친 변수들을 분석하고, 주택가격 변화의 지역간 파급효과 등
주택시장 및 가격과 관련된 중요한 이슈들을 정량적으로 분석하고 정책적 함의를
도출함
- 이 시기 우리 나라의 주택가격 및 전세가격의 변동에 가장
큰 영향을 준 변수는 이자율이었으며, 이자율은 서울의 강남북, 그리고 전국
평균 가격에 모두 장기에 걸쳐 강한 영향을 주는 것으로 나타나, 주택 시장 및
가격과 관련, 가장 주목해야할 정책 변수임을 확인함
- 강북의 주택 및
전세가격이 충격을 받아 변화할 경우, 그 영향이 강북 주택 및 전세가격의 경우
7분기 이후 소멸되어가나 강남의 경우에는 10분기 이상 지속되어 강남의 주택가격이
충격에 더 강하고 오래 반응함을 보임
- 주택가격의 기대상승률은 강남
주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수로, 그 영향이 10분기 이상 계속되는
것으로 밝혀진 반면 강북의 경우 그 효과가 미미함. 강북의 경우 토지가격의
변화가 주택가격의 기대상승률보다 주택가격에 더 큰 영향을 더 오래 미침
-
국민총생산의 증가는 전국 주택가격을 상승시키는 효과가 있지만, 서울 지역의
주택가격은 국민총생산의 증가 후 최초 3분기동안 증가한 후 감소하는 패턴을
보임
- 계량모형에 의한 주택가격 및 전세가격의 예측은 그 정확도가 전국의 경우
가장 높고 강남의 경우 가장 낮아, 이자율, 토지가격, 전세가격, 매매가격, 기대가격
상승률 등으로 이루어진 예측 모형 변수들의 상관관계에 의한 부동산 가격의
전망이 강남의 경우 가장 어려움을 입증하고 있음
- 본 연구는 또한 특정 지역의 주택가격과 전세가격의 변화가 다른 지역의
가격들에 미치는 영향을 분석함
- 강남의 주택시장이 공식 비공식적으로
많은 견제를 받아온 이유 중의 하나는 이 지역의 가격 변화가 다른 지역의 가격
변화를 유발하는 효과가 크다는 믿음이었는데, 본 연구의 결과는 이러한 믿음이
어느 정도 사실인 것으로 밝힘.
- 즉, 강남의 주택가격 변화는 강북 및
전국의 주택가격에 대체적으로 유의하고 장기적인 영향을 미치는 반면 강북의
주택가격 변화는 강남이나 전국의 주택가격 변화에 유의한 영향을 미치지 않음
-
전세가격의 경우, 강남의 전세가격 변화는 강북과 전국의 전세가격에 5분기 정도
영향을 미치는 반면, 강북의 전세가격 변화는 전국의 전세가격에 영향을 미치지
못하고, 강남의 전세가격에는 3분기 이후 1,2분기 정도만 잠시 영향을 미침
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