“A General Equilibrium Analysis of Land Use Restrictions and Residential Welfare”
토지이용규제와 주거복지의 일반균형분석

(존 퀴글리 UC버클리대 교수)

• 본 연구는 도시에서의 효율적인 주택개발을 제약하는 토지이용규제의 일반균형적 함의를 모색하고자 함
  
• 만일 유의한 크기의 토지에 규제가 가해진다면 규제대상지역뿐 아니라, 규제대상이 아닌 지역 경제에의 파급효과가 큼
  
  - 토지의 지대 상승과 주택 밀집도 증가를 유발하고, 토지 소유자들로 하여금 대체적 경제행위를 하도록 유도함
  
  - 이로 인해 토지 전용이 초래되거나, 혹은 규제지역의 중심지역 개발이 증가하거나 소비자 후생을 감소시키는 등 지역경제에 중대한 영향을 미칠 수 있음
  
• 본 논문은 다양한 형태의 토지 소유자와 주택소유자 사이의 분배효과를 명시적으로 고려하여, 토지사용에 대한 규제의 경제적인 효과에 대한 신축적인 일반균형모형을 발전시키고 이를 통해 정책적 함의를 도출함
  
• 분석 결과, 규제의 가장 유의한 경제적 효과는 규제된 토지 그 자체에서 발생하는 것이 아니고, 규제대상지역의 외부에서 발생한다는 결론을 일반균형분석 모의실험으로부터 도출함.
  
• 즉, 규제대상지역 이외의 토지에 대한 지가와 지대가 유의하게 상승하고, 주택 소비자들의 복지수준 또한 이러한 관계에 영향을 받게 됨
  
  - 규제대상토지가 도시 중심에 가까워질수록 규제대상토지의 기회비용은 증가하며, 이 토지의 소유자의 손실은 커질 수밖에 없음. 그러나 이러한 손실은, 규제대상이 아닌 토지의 소유자들이 받는 편익에는 훨씬 미치지 못함
  
  - 그러나 규제가 발생하는 경우의 가장 중요한 분배효과는 그 지역내의 주택소유자가 입는 손실로, 주택소유자는 규제대상토지의 규모나 도시 중심에의 근접성에 관계없이 토지 소유자가 얻는 순편익의 10 배 이상을 상회하는 손실을 입음
  
• 토지 규제 정책을 위한 비용-편익 분석은 규제대상토지 소유자들에게 미치는 영향뿐 아니라, 주택가격의 변화와 인근 토지에 대한 수요에 의해 영향을 받는 그 지역의 거주자들의 후생까지 반드시 고려해야 함