“Real Estate Price Hike and Price Stabilization Policy in Korea”
부동산가격상승과 가격안정대책

(김정호 KDI 국제정책대학원 교수)

• 지난 2001년 이후 지금까지 우리나라에서 가장 심각한 사회경제적 문제의 하나는 주택가격상승임. 특히 서울인 경우 평균주택가격은 가구소득의 11배를 훨씬 넘었으며, 이는 선진국에 비하면 3-4배 높은 수준이며, 더 큰 문제는 정부의 가격안정대책에도 불구하고 주택가격은 지금도 연간 20% 정도씩 계속 오르고 있다는 사실임
  
• 주택가격이 너무 오르면 주택을 구입하기가 어려워질 뿐만 아니라, 임금이 상승하고 근로의욕이 떨어지게 되어 궁극적으로는 국가경쟁력을 저하시킴
  
• 우리 국민은 물론 정부도 집값상승을 부추기는 주 원인을 주택투기로 인식하고 있으며 정부는 지난 2001년 말부터 엄청나게 많은 투기억제대책을 발표하였음. 이에는 양도소득세와 재산세를 강화하고 재건축을 억제하는 내용도 포함되어 있음
  
• 그러나 이러한 조치들이 대부분 일시적으로 가격을 안정시키는 데 기여하지만 장기적인 가격안정효과에 대해서는 다소 회의적임. 또 다른 문제는 주택가격에 버블이 존재하느냐와 만약 존재한다면 우리경제에 어떤 부정적인 영향을 주게 되는가 하는 것임
  
• 본 연구의 목적은 투기가 주택가격상승에 얼마나 기여 했는지를 규명하고, 버블의 존재를 입증하며, 나아가 정부정책의 가격안정효과를 검증해 보는데 있음
  
  - 우선 투기의 주택가격상승기여도를 측정하기위해 분해분석기법을 적용하였음
  
  - 즉 회귀분석결과를 변수별로 분해하여 기여도를 백분율로 나타내는 것임
  
  - 버블의 존재는 장기균형접근방법, 시장가치접근법(또는 할인현가방법) 그리고 가격대비소득비율(PIR) 접근방법등 세 가지 방법으로 추정하였음
  
  - 분석결과를 정리해 보면;
  
  (ⅰ) 강남지역에는 투기수요가 정상수요에 비해 주택가격상승에 훨씬 큰 비율로 기여하고 있음
  
  (ⅱ) 주택가격에는 버블이 존재함. 그러나 버블의 크기나 깊이는 어떤 접근방법을 이용했는가에 따라 크게 차이가 남
  
  (ⅲ) 버블이 붕괴되면 일본에서와 같이 경제에 큰 타격을 줄 것을 우려하는 사람들이 많은데, 이는 기우에 불과함. 우리나라의 버블은 그 정도가 매우 낮고 일부 지역에 국한되어 있기 때문에 80년대 말, 90년대 초 일본이 경험한 버블의 붕괴와 같은 현상은 우리나라에서는 발생하지 않을 것임
  
  (ⅳ) 투기를 완화하는 최선의 방법은 양도소득세나 또는 다른 투기억제조치를 강화하는 것보다는 보다 질서 있고 지속가능한 방법으로 주택공급을 늘리는 것임