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공개강연
“Housing and Government Policy in the Global Economy: The
Cases of Korea and the US”
세계화시대의 주택과 정부정책: 한국과 미국의 경우
(수잔 왁터 펜실베니아대 교수)
- 본 연구는 주택시장가격 현황에 대한 새로운 증거와 경제적 원인을 제시하고
주택가격 상승 문제 해결을 위한 정부정책에 대해 미국과 한국의 사례를 중심으로논의함
- 지난 20년 동안 주요 선진국은 주택가격의 급격한 상승을 경험하였으며 최근
그 증가 속도는 가속화되고 있음
- 미국에서도, 전례가 없는 6년 연속 소비자물가지수 증가폭을 뛰어넘는 주택가격의
상승이 목도되었는데, 이는 최근의 주택가격상승은 주택시장이 크게 변화하고
있음을 시사함
- 특히 최근의 주택가격 상승은 주택 공급 측면에서 분석할 필요가 있음
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주택 수요를 보여주는 지표들은 대부분의 국가와 지역에 걸쳐 상당히 안정적이고
예측가능한 수준이나 공급을 보여주는 지표는 상당히 변화가 심함
- 경제이론상 주택공급은 단기적으로는 가격변화에 비탄력적으로 반응하게
되어 있음. 그러나 정부 규제가 작동하는 현실경제에서는 가격상승에 대해 정부의
공급물량 확대 지시로 갑자기 공급이 증가하여 주택가격이 폭락하기도 함
- 한편 비탄력적인 주택공급 상황에서 주택가격의 일시적인 가파른 상승은
투기행위를 부채질하게 되어 가격 상승이 가속화될 위험이 있음
- 규제환경이 주택가격에 미치는 영향에 관한 많은 연구가, 미국에서 장기
주택공급 탄력성이 높은 것으로 결론지음. 반면, 한국의 주택공급은 상당히 비탄력적인데,
엄격하고 뒤얽힌 규제환경이 그 주요 원인으로 판단됨
- 주택시장의
호황과 불황 주기를 완화하고 투자자의 투자위험을 줄이기 위해서 정부는 장기적으로
주택공급의 비탄력성 문제를 반드시 해결해야 함
- 이자율 감소와 경제활동 증가, 세계화에 따를 국제도시 등장 등은 주요도시의
주택가격을 상승시키는 수요측 요인으로 작용함
- 주택소유 지향적(pro-homeownership)인
정책과 함께 지속가능한 저비용의 주택융자금융(mortgage finance)을 지탱할
수 있는 금융제도 개혁이 수요 측면에 대한 정부의 핵심 해법임
- 인위적으로 시장공급에 제약을 가하거나 주택가격을 직접 통제하는 정책은
주택시장과 관련된 일반경제활동을 침체시킴으로써 역효과를 발생시킬 가능성이
높음
- 주택 소유 제한과 같이 수요를 억제하는 정책은 단기에서는 작동되어
효과를 거둘 수 있을지 모르나, 장기적으로 그 효과가 유지된 경우는 찾아보기
어려움
- 따라서 주택시장이 안정적으로 기능하도록 돕기 위해서는 수요 억제에 의존하는
정책보다는 주택공급이 시장의 움직임에 더욱 민감하게 반응하도록 규제 등을
개선하고, 주택소유를 장려하는 정책을 집행하는 등, 다각적인 정부의 노력이
필요함
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