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"Role of Government in Mortgage Finance in the Post-Liberation
Era: Global Trends and Their Relevance to Korea"
개방화
시대의 모기지비지니스 지배구조에 관한 연구
(버트랑 르노 르노 컨설팅 대표)
- 본 연구는 개방화시대 모기지 금융부문에서의 변화된 정부역할을 살펴보고,
고소득 국가(특히, EU와 US)를 중심으로 모기지 시장 성장의 세계적 추세를 분석하며
한국에의 시사점을 도출함
- 1996년 대출금액으로 측정한 한국의 주택금융은 GDP의 4.8%에 불과하였으나,
2003년 GDP의 24.3%로 괄목할 성장을 이룸
- 경제위기 이후 r여제
활성화를 통해 위기를 극복하려했던 정부의 노력과 기업대출을 회피하고 보다
안전한 가계대출에 치중한 상업은행들의 태도에 기인
- 그러나
이 비중은 네덜란드의 99.9%는 물론, 영국의 70.4%, 미국의 69.7% 등보다도 훨씬
낮은 수치로, 아직도 한국의 주택금융이 선진국과는 괴리를 보이고 있음을 실증함
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한 경제내의 모기지 금융제도는 그 자체적인 제도와 구조 뿐 아니라 주택시장의
구조와 고정수입증권 시장의 발전 단계 등의 영향을 받고 있어, 한국의 경우
모기지 금융제도의 추후 발전이 이러한 주변여건의 발전과 밀접한 관계가 있을
것임
- 한국의 주택시장은 주택에 대한 과소투자로 특징지어지며, 이는 강력한 금융규제와
도시개발에 대한 엄격한 규제로 인한 것으로, 이에 의해 주택공급이 비탄력적으로
이루어짐
- 그 결과, 주택부문에서의 자본 수익률이 비주택부문의
자본 수익률을 상회하고 있어 자원 배분의 왜곡이 심화
- 1990년대 중반까지 정부는 금융기관에 대해 직접적이고 엄격한 통제를 가해,이자율이
자본의 효과적 배분 기능을 하지 못한 채 행정적 기법에 의해 결정되어 왔음
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특히 한국의 모기지 시장은 NHF에 의해 지배되어 왔고, 정책적 신용할당(credit
rationing)의 수준이 높아 모기지 론에 대한 수요가 공급을 초과하여왔음
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자금에 대한 수요와 공급의 불일치를 해결하기 위해 대출자금의 LTV를 30% 이내로
제한하고 대출대상 가구의 사회적 경제적 특징에 근거하여 행정적 기준으로 대출자를
선정하는 등의 왜곡이 초래됨
- 2차 모기지 마켓의 부재는 이러한 어려움을
가중시킴
- 1997년 이후 자유화 조치는 한국의 모기지 시장의 급성장을 유도
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그러나 시장의 완전성, 경쟁적인 자금 분배제도, 비용과 위험의 분산 등의 측면에서
아직도 이행단계에 있고, 통제시대의 유물인 작고 좁은 시장 구조가 유지되고
있음
- 새로운 시장의 안정성과 성숙화가 한국의 주택금융을 발전시키는데
도움이 될 것
- 시장의 발전을 위해서는 공공부문과 민간부문의 이해
당사자들이 각각의 이해와 인센티브를 조화시킬 수 있는 전략적 framework이
필요
- 이러한 framework는 시장의 위험을 낮추고 규제와 감독 체계를
효율적이고 안정적으로 개선시키는데 일조
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