2013년 2/4분기
부동산시장 동향분석 및 시사점

□ 2013년 2/4분기 주택시장의 매매가격은 수도권·비수도권의 차별화가 지속되는 가운데 전국적으로 장기 추세를 소폭 하회하는 약보합세를 보인 반면, 전세 가격 및 거래량은 전 지역에서 상승세 유지

실질 매매가격은 2013년 6월 말 기준 전국적으로 1.85% 하락

• 수도권(-4.11%)이 비수도권(0.63%)에 비해 침체 정도가 심하고, 수도권에서도 경기도의 매매가격이 시장 본질가치 에 비해 저평가되는 정도가 심화되고 있는 것으로 추정

실질 전세가격은 2013년 초부터 상승세로 전환되었고, 6월 말 기준 전국적으로 2.36% 증가, 강보합세를 유지

• 수도권 전세·매매가격비율의 지속적인 상승(서울의 경우 2009~13년 사이 38%에서 57%로 상승)의 주요 결정 요인은 저금리 환경, 입주물량의 감소, 주택가격 상승에 대한 기대심리 하락으로 판단

2/4분기 아파트 거래량은 수도권ㆍ비수도권 모두 장기평균을 큰 폭으로 상회하는 강보합세를 유지

지난 5월 수행한 부동산모니터링그룹(RMG) 서베이에 따르면, 수도권에서는 주로 소형평형 위주의 거래가, 지방에서는 대구·경북지역의 가격 상승과 거래량 증가가 두드러짐.

□ 건설투자는 2010년 2/4분기 이후 지속적인 하락세를 보였으나, 2013년 1/4분기에 상승세로 전환된 이후 2/4분기에도 이러한 상승세가 유지되고 있고, 주택담보대출도 증가 추세 유지

설투자는 주택부문 호조에 기인, 1/4분기에 2.4%의 실질증가율을 기록(2/4분기 속보치 7.1%)

• 주거용 건설투자는 1/4분기 7.5% 상승해 강보합세를 보였고, 이는 기저효과 및 최근 착공물량에 반영된 작년 초 건설수주 증가에 기인함.
• 반면, 비주거용 건설투자는 1/4분기 1.2% 하락, 현재는 지속적인 시장 본질가치 하회 추세를 보이는 것으로 추정

택담보대출 잔액은 2013년 1/4분기 말 443.6조원으로(전체 가계대출의 48.9%, GDP의 34.9%) 현재 지속적인 증가세를 보이고 있는 가운데, 집단대출 등 취약 부문의 연체율이 증가세 유지

• 주택담보대출 연체율은 2011년 12월 저점(0.61%)을 기록한 이후 지속적으로 상승, 2013년 5월 말 0.93%까지 증가했으며, 집단대출 연체율은 2013년 5월 말 현재 1.93% 기록

□ 4·1대책 이후 주택시장은 가격 및 거래량 측면에서 다소 호전되는 모습을 보였으나, 하반기 주택시장에는 부정적 요인과 긍정적 요인의 혼재로 불확실성이 존재

4·1대책 이후 주택거래량은 증가폭이 점차 확대, 취득세 감면 종료시점인 6월에는 전년동월대비 155.3%, 전월대비 46.7%로 큰 폭의 증가를 기록

• 2010년 이후 취득세 감면 종료 시점에도 일시적으로 거래 급등 및 급감 현상이 나타났으며, 2013년 하반기에도 이러한 현상이 반복될 수 있음.

그러나 최근 6년간(2007~12년)의 평균 상반기 주택거래량은 약 43만호로, 2013년 1~6월의 거래량인 44만호와 비교할 때 큰 차이 없음.

• 따라서 최근의 거래량 증가는 단기적인 거래 시기 조정에 기인한 것으로 보임.

전국 아파트가격은 4·1대책 이후 상승세를 보였으나, 6월 이후 상승폭이 축소, 7월에는 하락세로 전환됨.

미분양 물량은 지방에서 점차 감소하는 반면 수도권에서는 적체되고 있으며, 이는 인허가 발행물량 등 수도권과 비수도권 간의 중ㆍ장기적인 공급 추이의 차이에서 기인하는 것으로 보임.

4·1대책의 정책 입법화과정의 불확실성 존재

그러나 정책시행 이후 생애 최초 주택구입자 거래가 늘어나고 있고, 양도세 감면을 위한 1세대 1주택 확인 건수도 꾸준히 증가하고 있어 긍정적 정책 효과가 일부에서 발견되고 있음.

□ 수도권 주택매매가격 침체, 전세가격 상승, 건설경기 장기 침체 및 중국 부동산시장 경착륙 가능성이 현재 우리나라 부동산시장의 주요 불안요인인 것으로 판단

거시경제의 둔화 및 2기 신도시 지역의 과잉공급이 수도권 주택매매가격 침체의 주요 원인으로 추정됨에 따라 당해 지역의 수급불일치 해소가 적절한 대처방안일 것으로 판단

하반기 전세가격은 신규주택 입주예정물량 증가가 예상됨에 따라 다소 진정세를 보일 수는 있으나, 실물경기, 저금리 환경, 전세 대출 등의 요인에 의해 영향을 받을 것으로 예상

글로벌금융위기 이후 국내 건설경기는 지속적인 침체를 겪고 있으며, 이는 부실 건설업체의 증가로 이어지고 있음.

• 부실징후 건설업체의 비율이 1990년대 말 외환위기 수준을 이미 상회
• 매출 100억 원 이상의 외부감사 대상 건설업체 중 이자보상배율(=순영업이익/부채원금상환액)이 3년 연속 100% 이하인 부실징후 업체의 비율이 2012년 총 1,384개 업체의 16%로 1999년의 11%를 5%p 상회

장기적인 건설경기 침체는 금융시장, 고용시장 및 부동산 관련 산업에 부정적인 파급효과를 가져올 수 있으므로 적절한 정책대응이 필요

• 조속한 부실채권 정리 및 업계 구조조정, 재개발·재건축 시장 활성화, 자금조달 방식 선진화 등 다양한 장·단기 정책방안을 고려할 수 있음.

또한, 중국 부동산시장 경착륙 가능성이 제기되고 있어, 이에 대한 적절한 모니터링이 필요

• 최근 IMF 연구보고서는 중국 총고정자산투자의 25%를 차지하고 있는 부동산투자가 현재 수준에서 1% 감소할 경우, 중국의 실질 GDP는 0.1% 감소할 것으로 예상
• 이의 여파로 세계 GDP는 0.05% 감소하고, 특히 한국, 일본, 독일이 입을 타격이 클 것으로 예측

※ 담당자: 조만 KDI 국제정책대학원 교수·KDI 실물자산연구팀장(02-3299-1280, mancho@kdischool.ac.kr)
　　　　　송인호 KDI 거시경제연구부 연구위원(02-958-4136, inhosong@kdi.re.kr)