본 내용은 제Ⅰ부, 제Ⅱ부, 제Ⅳ부에 대한 내용 입니다.

□	본 연구의 목적은 우리나라 주택시장의 주요 쟁점을 분석하고 정책적 시사점을 도출하는 데 있음

□	주택 문제에는 항상 상충되는 견해를 가진 수많은 이해당사자가 존재하고 있고, 이들 사이에 지속되어온 불협화음은 미래에도 상존할 소지가 큼

• 택지면적이 충분하지 못하고 인구밀도가 높은 우리나라의 경우, 주택은 일반 재화와는 다른 특수한 재화로 간주되는 경향이 있으나, 최근에는 시장 기제, 특히 금리 등 경제 기초 변수의 영향이 강화됨이 확인됨
  
  - 본 연구보고서는 주택의 특수성과 일반성을 고려하여, 우리나라 주택 시장의 주요 쟁점과 정책을 개관하고, 수요 및 공급에 영향을 미치는 주요 변수와 정책을 분석하며 정책 방향을 제시함

□	전체 보고서는 모두 4부로 이루어져 있음

• 제I부는 과제 전체의 논점을 제기하고, 전체 보고서의 내용을 개괄·요약하며, 주거여건의 추이와 장기주택수요, 그리고 정부의 주택관련 정책을 개관함
  
• 제II부는 주택시장에 영향을 미치는 경제 환경을, 정부의 정책과 관련지어 논함
  
• 제III부는 주택금융관련 이슈들, 특히 저소득층의 주거 지원 방안을 분석함
  
• 제IV부는 택지 공급제도와 재개발 및 재건축 문제를 집중적으로 조명함

■ 주요 내용 요약

제Ⅰ부 주거여건의 추이, 장기 주거 수요 및 주택관련 정책 개관
　- 제1장 주택시장 관련 연구의 논점과 주택정책 및 본 연구 개관
　　차문중 한국개발연구원 초빙연구위원, 손재영 건국대 교수
　- 제2장 주거 여건의 추이와 장기주거수요 전망
　　차문중 한국개발연구원 초빙연구위원, 손재영 건국대 교수, 정의철 건국대 교수

□	우리나라의 주택 보급률은 2002년 100%를 넘어섰으나 자가거주비율은 아직 60%에도 이르지 못함

• 200만호 건설계획 등에 힘입어 1970년부터 2003년까지 주택 스톡이 약 3배로 증가하였지만 가구 수 역시 빠르게 증가, 주택보급률은 22%p만 증가하고 자가주택 거주율 비율은 불과 4.3%p 밖에 늘지 못했음

□	주거여건은 지속적으로 개선되었으나 저소득층의 열악한 주거복지 문제는 아직도 존재(저소득층 지원문제는 제III부에서 다시 논의됨)

□	전국적 또는 광역적 차원에서 주택, 특히 아파트의 가격이 장기적으로 너무 빨리 너무 많이 올랐다는 인식을 지지할 근거는 미약함

• 1985년을 100으로 할 때, 2003년 전국 평균 주택매매가격지수는 191, 전세가격지수는 343으로, 주택매매가격은 연평균 3.7%, 전세가격은 연평균 7.1% 증가

□	향후 우리나라의 주택 수요는 그 추정 방법에 따라 결과를 달리함

• 인구 구조를 고려하는 Mankiw-Weil(M-W) 모형을 이용한 경우 주택수요는 향후 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이고, 특히 2025년부터는 오히려 감소하기 시작
  
• 인구구조에 주거비용과 소득을 추가적으로 고려한 수정 M-W 모형에 따르면, 대체적으로 M-W모형에서 예측한 바와 같이 장기적으로 지속적인 감소추세를 보이기보다는 큰 변화없이 작은 범위 내에서 완만한 감소세를 보임
  
  - 장기적으로 주택수요는 주거비용의 변화보다 소득변화에 더 민감하게 반응

□	우리나라의 부동산관련정책은 규제와 완화 기조가 반복되어 왔음

• 1980년대 초반에서 1997년까지의 시기는 주택분양가 규제와 공영개발을 양대 축으로 신규주택 건설 및 공급을 통제, 관리
  
• 부동산은 1997년 경제위기의 원인이 아니었으며, 오히려 위기를 극복하는 중요한 수단이었음
  
• 1999년 이후의 부동산 가격 회복은 경제위기 기간 중의 규제완화와 금리 하락에 힘입은 바 크며, 규제완화에 의해 가능해진 산업구조의 재편과 영향을 주고받았음
  
• 2000년 이후 주택가격이 급등하고, 특히 가격상승이 지역적으로 차별화되어 다수의 규제가 재도입되고 2003년 10월 특별대책이 수립됨
  
  * 택지 공급과 주택 및 도시정비정책에 대한 연구결과는 제9, 10장에 수록

제Ⅱ부 주택시장과 정책환경
　- 제3장 주택가격의 결정요인과 정책적 시사점에 대한 연구
　　차문중 한국개발연구원 초빙연구위원
　- 제4장 주택 및 토지관련 세제의 현황과 이론적 고찰
　　허석균 한국개발연구원 부연구위원
　- 제5장 주택매매가격·전세가격과 인플레이션
　　조동철 한국개발연구원 선임연구위원

□	주요 변수들이 주택가격에 미치는 영향을 1987년 1/4분기에서 2004년 2/4분기에 걸친 시계열 자료를 통하여 분석한 결과 특기할 만한 결론과 시사점이 도출됨

• 기초적인 경제 변수, 특히 금리가 주택가격에 큰 영향을 미치고 있으나 GDP나 통화량 등의 영향은 금리만큼 확실하고 전방위적이지는 못함
  
  * 주택매매가격 상승에 대한 기대는 강남의 매매가격을 상승시킴
  
  * 부동산 경기를 억제 또는 진작시키려는 정책의 효과는 전체적으로 그 의도를 달성하지 못함
  
• 전세가격은 모든 부동산(토지, 주택매매가, 전세가) 가격에 영향을 미침
  
• 부동산 시장 간의 파급효과는 어느 정도 존재하는데, 특히 강남의 파급효과가 현저함
  
  * 강남 주택매매가의 변화는 강북 매매가에 단기적(1분기 정도)으로 강한 영향을 미치지만 강북 매매가의 변화는 강남 매매가에 영향 미치지 못함.
  
  * 강남 전세가의 변화는 강북 전세가에 단기부터 5분기 이상의 중장기에 걸쳐 영향을 미치고, 강북 전세가는 강남의 전세가에 3분기 이후 영향을 미침
  
  * 강남북의 매매가와 전세가는 서울의 지가에 즉각적이고 지속적으로 강한 영향을 미치지만, 지가는 매매가나 전세가에 유의한 영향을 미치지 않음

□	주택 및 토지 관련 세제의 기본적 개선 방향은 바람직한 것으로 판단

• 보다 적은 왜곡을 가져오는 보유과세 중심으로, 그리고 거래세의 경우 취득·등록세에서 양도소득세 중심으로 전환하는 것이 바람직
  
  * 보유세가 존재하고, 장단기 보유기간의 차이에 따른 차별적 소득세율이 적용된다는 전제 하에서는 양도소득세의 강화도 고려할 필요가 있음
  
• 자산의 성격에 따라 다른 세율을 설정하거나, 같은 세율이라도 감세 및 면세 조항을 통해 실효 세율을 차별화하는 것은 자산 간 투자의 왜곡을 초래함

□	전세가격의 급격한 변동은 그 자체로서 거시경제의 안정을 저해하는 요인으로 작용할 수 있음

• 전세거주자가 상대적으로 저소득 계층이라는 점을 감안할 때, 매매·전세가격 비율의 상승은 분배에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높음
  
• 주택의 매매가격과 전세가격 비교에 가장 중요한 일차적인 거시경제 변수로 이자율과 인플레이션율을 들 수 있음
  
  * 매매가격과 전세가격의 격차는 인플레이션율이 동일한 수준에 머물러 있어도 실질이자율이 하락할 경우, 더욱 확대될 수 있음
  
• 최근의 낮은 실질이자율과 3% 내외의 인플레이션율이 지속된 것을 고려하면, 전국적으로 전세가격의 1.75배 내외에 이르고 있는 평균 아파트가격에 큰 폭의 거품이 존재한다고 결론 내리기는 쉽지 않음
  
  * 그러나 일부 지역의 매매가격이 전세가격의 3배 내외에 이르고 있다는 점은 주택가격에 위험요인이 있을 수 있음을 시사
  
• 최근 우리 경제의 낮은 실질이자율은 매매가격과 전세가격의 격차가 큰 폭으로 유지되게 하는 요인 중의 하나로 이해할 수 있음
  
  * 통화당국이 중장기적인 인플레이션율을 안정시키거나 부동산 관련 실효세율을 상향조정하는 것이 매매-전세가격 안정 방법이 될 수 있을 것임

제Ⅳ부 택지공급과 주택 · 도시정비정책의 연구
　- 제9장 택지공급체계 개선방안 연구
　　손재영 건국대 교수, 이용범
　- 제10장 재개발·재건축·주거환경개선 방안 연구
　　김정호 KDI 국제정책대학원 교수

□	우리나라의 주택건설 시장은 전통적으로 주택건설금융과 주택건설을 위한 택지확보가 주된 애로요인임

• 외환위기 이후 금융적 측면의 애로는 크게 완화되었으나 주택건설을 위한 택지확보는 다양한 어려움을 겪고 있음

□	토지수급의 불균형과 난개발 문제를 해소하기 위하여 선계획·후개발에 입각한 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 2003년부터 시행되었으나, 이에 따른 새로운 국토이용체계의 시행으로 인하여 사실상 민간부문의 택지개발이 어려워졌음

• 국토의계획및이용에관한법률 제정에 기반을 둔 국토이용체계의 개편은 난개발을 억제하는데 긍정적인 효과를 나타내었으나 과도한 규제와 경직적인 운용으로 민간부분의 택지개발이 크게 위축됨
  
• 택지공급 확대를 위해 단기적으로 민간택지개발의 활성화를 도모하는 방안이 고려될 필요 있음
  
• 중장기적으로는 국토계획법의 시행경험을 축적하면서, 법의 장점을 유지시키면서도 택지개발의 애로를 경감하는 방안을 찾아야 함

□	재개발·재건축·주거환경개선 사업은 지역사회를 와해시키고, 저소득층의 주거문제를 근본적으로 해결하였다기보다는 오히려 확산시켰다고 비판받음

• 기존의 주택·도시정비사업은 정부의 재정지원은 물론, 제도금융권의 적극적인 참여 없이, 주로 개인이나 개발업자들이 동원한 고비용의 단기성 민간자본으로 사업을 추진
  
  * 고수익에 대한 기대가 큰 만큼, 사업이 투기 의존적, 또는 경기 의존적으로 이루어지게 됨
  
  * 이런 현상은 개발비용의 상승을 유도하고, 그 비용은 입주자들에게 전가되며, 이는 다시 주택가격과 전세가격의 동반상승을 초래
  
• 정부는 주택건설촉진법을 없애고 주택법과 도시및주거환경정비법(도정법)을 신설하는 등 유관법령을 개편하고, 다른 한편으로는 재건축, 재개발을 지양하고 대신 주거환경개선사업을 확대하겠다는 정책을 발표
  
• 그러나 재건축, 재개발사업이 도심에서의 주택난과 택지난을 해결하는 데 유일한 대안임을 인식한다면, 이러한 사업들을 지나치게 부정적으로 간주하는 것은 바람직하지 않음
  
  * 주택·도시정비사업들을 위축시킬 것이 아니라, 운영상의 문제점들을 파악하여 이를 개선하는 데 주력해야 할 필요가 있음

■ 상세설명

제Ⅰ부 주거여건의 추이, 장기 주거 수요 및 주택관련 정책 개관
제1장 주택시장 관련 연구의 논점과 주택정책 및 본 연구 개관
제2장 주거 여건의 추이와 장기주거수요 전망

□	주거여건은 전체적으로 개선되어 왔으나 추후 지속적 개선이 요구됨

• 주택의 대량건설 및 공급을 가능하게 한 주택정책은 1990년대 이전 시기의 주택부족을 완화했을 뿐 아니라 인구 및 가구 증가에 따른 주택수요를 수용하는데 성공했음
  
  * 주택 보급률은 100%를 넘었고 주택의 평균적 규모도 커졌는데, 이는 주택공급이 아파트 대량건설 위주로 이루어졌기 때문에 가능했음
  
  * 그러나, 이로 인해 우리 주거문화가 획일화되어 주택수요의 개성적인 측면이 외면된 바, 향후 다양한 주거형태의 실험, 도입, 확산이 가능한 여건을 장려할 필요가 있음
  
• 주택보급율 100% 달성에도 불구하고 아직도 많은 문제점이 상존하고 있음
  
  * 농촌지역을 중심으로 빈집이 50만호 이상 존재하는 동시에 수도권 지역에서는 아직도 주택이 부족함
  
  * 주택중의 상당수는 물리적, 기능적, 또는 경제적으로 노후화되어 다시 짓거나 대대적인 수리가 필요함
  
  * 인구구조나 생활양식, 소득 등이 변함에 따라 주택수요가 동태적으로 변화하여 필요한 주택의 종류와 수요도 변해가고 있음
  
• 200만호 건설의 물량이 완공되기 시작한 시점인 1990년대 초 이래 많은 주택을 건설하여 주택 스톡이 1970년의 약 3배에 달했음에도 불구하고 가구 수 역시 빠르게 증가, 주택보급률은 22%p만 증가하고 자가주택 거주율 비율은 불과 4.3%p 밖에 늘지 못했음
  
  * 신규건설 공동주택에 대해 무주택자 등을 우대하는 공급규칙이 엄격히 시행되었고, 가구 수의 증가가 빨랐으며, 또 멸실 주택도 많았음을 감안하면 자가 주택비율이 소폭 증가한 것이 정책실패를 의미한다고 보기는 어려움.
  * 자가 소유 주택을 임대하고 다른 주택을 임차하여 거주하는 경우도 많아, 이 수치 자체가 자가 보유율보다는 낮게 나타날 가능성이 높음
  
  * 오히려 주택 대량공급으로 그나마 자가 거주율이 저하될 상황을 막은 것으로 평가
  
• 주거비 부담의 경우 주거 형태로는 월세 거주자의 부담이 소득대비 가장 높고 전세가 가장 낮으며, 시계열적으로는 자가, 전세, 월세 모두 주거비 부담이 줄어듬
  
• 소득 분위별 주거비 부담은 저소득층이 상대적으로 높아 소득대비 최고 15% 정도에 이름
  
  * 근본적인 문제는 저소득층의 상대적 비용부담 뿐 아니고, 저소득층이 주거 공간으로부터 받는 서비스의 질 자체가 낮다는 점임
  
• 주거여건은 지속적으로 개선되었으나 주거 안정 및 복지의 문제 아직 존재
  
  * 아직도 수세식 화장실이나 목욕시설이 미비한 가구가 2002년 말, 13%나 되는 등 주거여건 개선추세에서 소외된 국민들이 다수 있음
  
  * 평균적으로 주택이 커지고 질이 개선되면서 그 가격도 올랐지만, 모든 사람들의 소득이 이를 향유할 수 있을 만큼 늘지 못했음
  
  * 소형 주택들을 허물고 중대형 주택들을 짓는 과정에서 저소득층이 거주할 수 있는 주택의 스톡이 줄고 그 가격은 상승하여 이들의 주거복지가 악화되는 경우가 많았음

□	시계열 자료의 분석을 통해, 주택, 특히 아파트 가격의 상승을 관찰한 결과, 전국적 또는 광역적 차원에서 주택, 특히 아파트의 가격이 장기적으로 너무 빨리 올랐고 너무 많이 올랐다는 인식이 옳지 않음을 확인함

• ‘부동산 불패’는 제한된 지역 또는 제한된 시간에만 적용됨: 1985년을 100으로 할 때, 2003년 전국 평균 주택매매가격지수는 191, 전세가격지수는 343으로, 주택매매가격은 이 기간 동안 연평균 3.7%, 전세가격은 연평균 7.1% 증가
  
• 규모별로는 매매가격의 경우 소형, 중형, 대형의 순으로, 전세가격의 경우에는 중형, 소형, 대형의 순으로 빠르게 증가함
  
• 지역과 시기, 유형에 따라 가격의 매우 빠른 상승이 목격됨

□	주택시장의 안정화를 위해서는 장기적인 주택수요를 예측하는 것이 중요함을 고려, 본 연구는 두 가지 방법에 의해 2030년까지의 우리나라 주택수요를 전망함

• 널리 쓰이는 Mankiw-Weil 모형을 이용한 경우 주택수요는 향후 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이고, 특히 2025년부터는 오히려 감소하기 시작하는 것으로 예측됨
  
  * 임차가구의 경우 40~44세에서 주택수요량이 정점에 이르고 이후 감소하며, 자가가구의 경우 45~54세에 정점에 이르고 이후 감소
  
  * 결론적으로 M-W 모형에 따르면 향후 우리나라 인구의 노령화가 진행되면서 주택수요는 장기적으로 감소할 수밖에 없을 것으로 전망
  
• 그러나 인구구조에 주거비용과 소득을 추가적으로 고려한 수정 M-W 모형에 따르면, 연령구간별 주택수요량의 정점은, 수정되지 않은 M-W 모형에서보다 높은 연령구간에서 발생
  
  * 노령화가 진행되면서 나타날 수 있는 주택수요의 변화율은 M-W모형의 추정결과보다 완만한 것으로 확인됨
  
  * 즉, 소득과 주거비용의 변화를 고려하면 수정 모형에서의 주택수요 증가율은 M-W모형의 예측 결과보다 높게 나타나고, M-W모형에서의 예측 결과와 같이 장기적으로 지속적인 감소추세를 보이기보다는 장기적으로 지속적인 감소 추세를 보임 (그림 1 참조)

[그림 1] 주택수요 증가율 전망

* 예를 들어 수정된 모형에서 현재의 소득증가율과 주거비용증가율이 유지된다고 가정하였을 때 주택수요 증가율은 2005년 1.11%에서 이후 전반적인 감소 추세를 보이고, 2030년의 주택수요 증가율은 약 0.05%로 추정

* 장기적으로 주택수요는 주거비용의 변화보다는 소득변화에 더 민감하게 반응하게 될 것으로 전망됨

□	우리나라의 부동산관련정책은 규제와 완화 기조가 반복되었음(정책 review)

• 1980년대 초중반에서 1997년까지의 시기는 주택분양가 규제와 공영개발을 양대 축으로 신규주택 건설 및 공급을 통제, 관리하는데 주택정책의 주안점이 있었음
  
  * 신규주택의 대량 건설 및 공급을 위해 택지를 공영개발하고 국민주택 규모 주택에 대해 공공부문에서 저금리 자금을 지원
  
  * 택지와 자금측면에서 건설원가를 낮추어 주는 대신, 건설업체들이 받을 수 있는 분양가에 대해 규제를 가함
  
• 부동산에 대한 오해: 태국 등과는 달리 부동산이 1997년 경제위기의 원인을 제공하지 않았던데 그치지 않고, 위기를 극복하는 중요한 수단이었음
  
  * 부동산 및 건설업의 전후방 연관효과가 크므로 이 부문의 활성화를 통해 소득과 고용을 늘리는 한편, 재무적 위기상황에 처한 기업들의 부동산 매각을 원활히 하여 재무구조를 개선하고 은행의 부실대출을 줄이려는 전략이 추진됨
  
  * 이 전략에 따라 부동산 및 건설 시장을 지원하는 한편 외국인 투자를 활성화하기 위해서 많은 대책들이 긴박하게 시행됨.
  
• 1999년 이후의 부동산 가격 회복은 경제위기 기간 중의 규제완화에 힘입은 바 크며, 규제완화에 의해 가능해진 산업구조의 재편과 영향을 주고받았음
  
  * 부동산시장이 대외적으로 개방됨
  
  * 주택건설업체들은 사업리스크를 분산시킴: 주택건설업체들은 시공만을 책임지고, 시행사라고 불리는 개발업자들이 토지매입, 상품구성, 금융조달, 마케팅을 담당하며, 금융기관들이 금융을 제공하는 역할분담 구조가 형성
  
  * 1998년 초의 부동산 금융 제한 폐지, 그 이후의 MBS(주택저당유동화채권) 및 ABS(자산유동화채권)제도의 도입, REITs(부동산투자신탁)의 도입 등은 부동산시장과 자본시장의 관계를 훨씬 밀접하게 만듦
  
• 2000년 이후 주택가격이 급등하고, 특히 가격상승이 지역적으로 차별화되어 많은 국민들이 상대적인 박탈감을 느끼면서 다수의 규제가 재도입되고 2003년 10월의 특별대책이 수립됨

제Ⅱ부 주택시장과 정책환경
제3장 주택가격의 결정요인과 정책적 시사점에 대한 연구

□	주요 변수들이 주택가격에 미치는 영향을 1987년 1/4분기에서 2004년 2/4분기에 걸친 시계열 자료를 통하여 분석한 결과 특기할 결론과 시사점이 도출됨

• 주요 변수들의 선후행 분석 결과, 주가지수와 총통화 등이 주택전세가, 회사채수익률, GDP 등에 선행하고, 이들은 다시 주택매매가격에 선행함
  
• 지역적으로는 강남이 강북이나 전국의 경우보다 추정 오차가 크게 나타나, 주택매매 및 전세가격의 변화가 정형화된 모형으로 예측하기 어려운 부분이 많음을 시사
  
  * 기초적인 경제 변수, 특히 금리가 주택가격에 큰 영향을 미치고 있으나 GDP나 통화량 등의 영향은 금리만큼 그 효과가 확실하고 전방위적이지는 못함
  
  * 주택매매가격 상승에 대한 기대는 강남의 매매가격을 상승시키나, 강북의 경우에는 그 효과가 확인되지 않음
  
  * 부동산 경기를 억제 또는 진작시키려는 정책의 효과는 대체적으로 그 의도를 달성하지 못함: 실기하였거나 시장주체들에게 신뢰감을 주지 못했을 가능성
  
• 주택매매가격이나 전세가격에 대한 각 변수의 파급효과는 부동산의 종류와 지역에 따라 달라짐
  
  * 개별 하위 시장에 대한 정확한 이해를 위해서는 신뢰성이 높고 포괄적인 관계 자료를 축적하고, 이를 활용한 계량적 분석이 필수적임
  
• 전세가격은 모든 부동산(토지, 주택매매가, 전세가) 가격에 영향 미침
  
  * 주택 정책의 가장 큰 줄기가 서민의 주거 안정이고, 전세세입자의 많은 수가 주택을 보유하지 못하고 있어, 전세가격에 대한 정책적 배려는 매매가격의 안정에 대한 배려 이상으로 중요
  * 전세가격의 충격은 주택매매, 전세, 토지매매 시장에서 그 영향이 크고 지속적이므로 시장의 장기적 안정을 위해서도 전세시장의 안정은 필수적(제5장에서도 논의됨)
  
• 주택매매가와 전세가의 지역간 파급 효과가 존재하고 있음
  
  * 강남 주택 매매가의 변화는 강북 매매가에 단기적(1분기 정도)으로만 영향을 미치지만 강북 매매가의 변화는 강남 매매가에 영향 미치지 못함
  
  * 강남 전세가의 변화는 강북 전세가에 단기부터 5분기 이상의 중장기에 걸쳐 영향을 미치고, 강북 전세가는 강남의 전세가에 3분기 이후 영향을 미침
  
  * 강남북 각각의 매매가와 전세가는 서울 전체의 지가에 즉각적이고 지속적으로 강한 영향을 미치지만, 지가는 매매가나 전세가에 영향 미치지 않음
  
  * 결론적으로, 강남 주택가격의 상승에 대한 우려 중의 하나인 다른 지역, 다른 시장으로의 파급효과는 통계적으로 뒷받침됨

제4장 주택 및 토지관련 세제의 현황과 이론적 고찰

□	주택 및 토지 관련 세제의 기본적 개선 방향은 바람직한 것으로 판단

• 부동산 관련세제의 개편을 경기를 부양한다는 취지에서 논의하던 관습이 사라진 것은 바람직함. 그러나 빠른 속도로 상승하는 주택가격 안정화의 수단으로 논의하는 것 역시 경계해야.
  
  * 경기 문제는 본질적으로 부동산 관련세제의 개편만으로 해결될 수 있는 성질의 것들이 아니며 경제전반에 대한 조율을 요하는 것들임
  
  * 부동산 관련세제개편의 문제는 경기 조절적 수단, 가격 억제 수단이라기보다는 효율적 조세수입 확보 및 사회적 공평성 제고의 측면에서 다루어져야 함
  
  * 부동산 관련세제의 개선을 위해서는 양도소득세, 취득세, 재산세, 등록세, 종합토지세 등 여러 세목의 조세 간 세율 조정 및 세목 신설, 폐지 및 통합에 관한 토의가 주를 이루어야 함
  
• 이론적 분석에 따르면 최근의 세제개편의 방향은 기본적으로 바람직함
  
  * 보유세는 거래세나 이득세로 인해 나타나는 동결효과를 완화시키는 역할을 하므로, 정부가 취하고 있는 거래세의 완화, 보유세의 강화 방향이 기본적으로 바람직함
  
  * 보유세가 존재하고, 장단기 보유기간의 차이에 따른 차별적 소득세율이 적용된다는 전제 하에서는 양도소득세의 강화도 고려할 필요가 있음
  
  * 이는 양도소득세의 강화가 주택의 거래를 동결시킬 것이라는 기존의 주장과 배치되지만 이론적으로는 지지되는 부분임
  
  * 거래세율의 하향조정은 거래세의 동결효과를 완화시켜 거래빈도가 증가하게 되므로, 거래세수를 증가시킬 가능성도 있음
  
  * 자산의 성격에 따라 다른 세율을 설정하거나, 같은 세율이라도 감세 및 면세 조항을 통해 실효 세율을 차별화하는 것은 자산 간 투자의 왜곡을 초래함
  
• 자본이득세의 상승은 거래세가 낮은 경우 자산동결효과를 갖고, 거래세가 높은 경우에는 자산동결효과를 완화시키는 등, 특정세목의 조정에 따른 영향은 다른 종류 세목의 변화와 연관시켜 고려해야 함

제5장 주택매매가격·전세가격과 인플레이션

□	이자율과 인플레이션은 매매가격과 전세가격에 영향이 큰 거시 변수임

• 전세가격의 급격한 변동은 그 자체로서 거시경제의 안정을 저해하는 요인으로 작용할 수 있음
  
  * 전세보증금이 상당 부분 미래의 주택구입을 위해 활용되고 있다는 점을 감안할 때, 주택의 전세가격과 대비한 매매가격의 변동은 무시하기 어려운 규모의 부의 이전효과를 가져올 수 있음
  
  * 특히 전세거주자가 상대적으로 저소득 계층이라는 점을 감안할 때, 매매·전세가격 비율의 상승은 분배에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높음
  
• 주택의 매매가격과 전세가격 비교에 가장 중요한 일차적인 거시경제 변수로 이자율과 인플레이션율을 들 수 있음
  
  * 경제 내에 인플레이션이 존재하는 한 주택의 명목가격이 상승하는 것은 불가피하며, 주택의 명목가격이 상승하는 한 (그리고 그와 같은 명목가격의 상승이 기대되는 한) 매매가격은 전세가격에 비해 높은 수준에서 형성될 수밖에 없음
  
  * 이와 같은 매매가격과 전세가격의 격차는 인플레이션율이 동일한 수준에 머물러 있어도 실질이자율이 하락할 경우, 더욱 확대될 수 있음
  
• 최근의 낮은 실질이자율과 3% 내외의 인플레이션율이 지속된 것을 고려하면, 전국적으로 전세가격의 1.75배 내외에 이르고 있는 평균 아파트가격에 큰 폭의 거품이 존재한다고 결론 내리기는 쉽지 않음
  
  * 아파트 매매/전세가격 비율은 1980년 후반부터 2001년까지 대체적으로 감소하다가 다시 빠르게 상승: 특히 그 변동성이 강남에서 높았고, 최근의 상승추세도 강남이 가장 강함(그림 2 참조)
  
  * 일부 지역의 매매가격이 전세가격의 3배 내외에 이르고 있다는 점은 주택가격에 위험요인이 있을 수 있음을 시사

[그림 2] 아파트 매매/전세가격 비율

• 최근 우리 경제에 나타나고 있는 낮은 수준의 실질이자율은 주택시장의 측면에서도 우려스러운 현상임
  
  * 이에 대한 가장 바람직한 해법은 투자가 활성화되면서 실질이자율이 자연스럽게 상승하는 것
  
  * 이와 같은 상황이 여의치 않고, 매매·전세가격 비율의 안정이 정책적으로 바람직한 목표라면, 통화당국이 중장기적인 인플레이션율을 안정시키거나 부동산 관련 실효세율을 상향조정하는 것이 방법이 될 수 있을 것임

제Ⅳ부 택지공급과 주택 · 도시정비정책의 연구
제9장 택지공급체계 개선방안 연구

□	우리나라의 주택건설 시장은 전통적으로 주택건설금융과 주택건설을 위한 택지확보가 주된 애로요인임

• 그러나 외환위기 이후 주택건설에 소위 프로젝트파이낸싱 기법이 보편화되었고, 소비자 금융측면에서도 주택을 담보로 하는 구입자금 대출이 확산됨에 따라 금융적 측면의 애로는 크게 완화되었음
  
• 반면 주택건설을 위한 택지확보는 선계획·후개발에 의한 새로운 국토이용체계의 개편, 기존 택지공급체계의 한계 등으로 다양한 어려움을 겪고 있음

□	토지수급의 불균형과 난개발 문제를 해소하기 위하여 선계획·후개발에 입각한 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 2003년부터 시행

• 종래에 도시지역과 비도시지역으로 이원화되어 관리되어 왔던 국토이용관리체계를 통합하여 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획, 지구단위계획의 계획체계를 비도시지역에도 적용하도록 확장
  
  * 기반시설연동제, 개발행위허가제, 토지적성평가제도와 같은 환경친화적 국토이용체계를 구축
  
• 그러나 새로운 국토이용체계의 시행으로 인하여 사실상 민간부문의 택지개발이 어려워졌음
  
  * 관리지역(구준농림지역)에 대한 개발관련 규제가 강화되면서 민간이 택지를 조성하기 위해서는 일정 규모이상이 요구되고, 각종 기반시설 설치에 대한 부담이 증가
  
  * 특히 민간택지개발의 감소가 곧바로 주택건설의 감소로 이루어지고 있음
  
  * 2012년 주택종합계획의 목표달성에도 많은 차질이 예상
  
• 국토의계획및이용에관한법률 제정에 기반을 둔 국토이용체계의 개편은 선계획·후개발에 입각한 토지이용체계를 구축하고 소위 난개발을 억제하는데 긍정적인 효과를 나타내었으나 과도한 규제와 경직적인 운용으로 민간부분의 택지개발이 크게 위축됨
  
  * 국민 주거생활의 양적·질적 향상을 위해서는 택지공급 확대를 위한 새로운 개선방안이 모색되어야 함.
  
• 택지공급 확대측면에서는 단기적으로 민간택지개발의 활성화를 도모하는 방안이 추진되어야 함
  
  * 관리지역내 택지개발사업을 위한 최소면적기준을 기반시설의 확보 등 일정요건 충족시 완화하는 방안을 고려하여야 함
  
  * 단기적으로는 택지개발이 가능한 제2종지구단위계획구역의 지정최소면적을 일괄적으로 적용할 것이 아니라 해당 지역의 여건을 고려하여 일정 수준의 기반시설이 확충된 지역이나 확충계획을 수립한 지역, 또한 택지개발과 함께 확충할 경우에는 지정최소면적 이하인 30만㎡이하인 경우에도 지정이 가능하도록 하는 방안의 검토가 필요
  
  * 주택가격 또는 택지가격이 일정 폭 이상 상승할 때, 이를 주택 및 택지의 부족을 나타내는 정보로 받아들여 추가적인 택지개발 및 공급을 적극적으로 고려해야
  
• 중장기적으로는 국토계획법의 시행경험을 축적하면서, 법의 장점을 유지시키면서도 택지개발의 애로를 경감하는 방안을 찾아야 함
  
  * 각종 개별법령에 의하여 중복적으로 지정되어온 용도지역, 지구, 구역의 정비를 통하여 지방정부가 주도적으로 계획적 개발을 추진할 수 있어야 함
  
  * 우리나라의 각종 토지이용규제는 해당 부처의 필요에 따라 용도지역·지구를 수시로 신설한 결과 2004년 현재 13개 부처 112개 법률에서 총 289개의 용도지역·지구가 지정되어 있어, 고지가·고비용 경제구조에 따른 국가경쟁력 저하요인으로 지속적인 비판을 받고 있음
  
  * 관계부처간의 긴밀한 논의와 합리적인 조정이 필요하며, 이 과정에서 해당 지역의 관리주체인 지방정부의 역할확대가 필요
  
  * 개발사업 활성화 측면에서, 택지기능만이 아닌 자족성 확보를 위해 복합기능을 수행할 수 있도록 한 기업도시 건설 등의 추진도 고려할 필요가 있음

제10장 재개발·재건축·주거환경개선 방안 연구

□	재개발·재건축·주거환경개선 사업은 지역사회를 와해시키고, 저소득층의 주거문제를 근본적으로 해결하였다기보다는 오히려 확산시켰다고 비판받음

* 지나치게 고층·고밀도로 개발되어 도시공간을 왜곡시키고 주거환경을 악화시켰다는 문제점도 지적

* 몇 년 후의 재건축을 기대하여 주택관리를 소홀히 함으로써 주택자원의 조기 노후화와 불량화를 초래한 것으로도 인식됨

* 주택·도시정비사업의 추진현황과 실적, 문제점, 그리고 최근의 유관제도변화에 대해 기술하고, 이러한 사업들을 보다 실효성있게 계획, 집행하는 방안이 필요

• 기존의 주택·도시정비사업은 정부의 재정지원은 물론, 제도금융권의 적극적인 참여 없이, 주로 개인이나 개발업자들이 동원한 고비용의 단기성 민간자본으로 사업을 추진
  
  * 고수익에 대한 기대가 큰 만큼, 사업이 투기 의존적, 또는 경기 의존적으로 이루어지게 됨
  
  * 이런 현상은 개발비용의 상승을 유도하고, 그 비용은 입주자들에게 전가되며, 이는 다시 주택가격과 전세가격의 동반상승을 초래
  
• 정부는 이와 같은 문제를 완화하고 저소득층의 주거안정을 실현하기 위해 주택건설촉진법을 없애고 주택법과 도시및주거환경정비법(도정법)을 신설하는 등 유관법령을 개편하고, 다른 한편으로는 재건축, 재개발을 지양하고 대신 주거환경개선사업을 확대하겠다는 정책을 발표
  
  * 도정법은 안전진단을 강화하거나 소형주택의무비율을 상향조정하고 개발이익을 환수하는 등 재건축사업시행절차를 까다롭게 함으로서 재건축활동을 의도적으로 억제하고, 대안으로 리모델링사업을 적극 권장
  
  * 그러나 재건축, 재개발사업이 도심에서의 주택난과 택지난을 해결하는 데 유일한 대안임을 인식한다면, 이러한 사업들을 지나치게 부정적으로 간주하는 것은 바람직하지 않음
  
  * 서울의 경우 재건축물량이 총 건설물량의 30-45%를 차지할 정도로 주택공급측면에 기여한 바 크며, 이 지역에는 새로 개발 가능한 택지가 거의 고갈되었기 때문에 앞으로 재건축사업에의 의존도는 더욱 커질 것임
  
• 주택·도시정비사업들을 위축시킬 것이 아니라, 운영상의 문제점들을 파악하여 이를 개선하는 데 주력해야 할 필요가 있음
  
  * 지역개발사업을 추진하는 데 있어 사회개발, 지역경제개발 등을 포괄하는, 일면적이 아닌 다면적 접근으로 일관할 필요가 있음
  
  * 미국의 CD기금과 같은 도시주택정비기금(가칭)을 마련할 필요가 있음: 제도권으로부터 민간자본을 유치, 이를 위해 특히 시중은행, 보험회사, 연기금등 다양한 자금원을 발굴해야 할 것
  
  * 정부지원은 경쟁적으로 이루어져야 함: 지역 내 자발적인 주민조직이 개발주체가 되고, 정부는 선별적으로 재정 및 기술지원을 하면서, 동시에 장려·후원자의 역할을 해야 함

'주택시장 분석과 정책과제 연구 ' 연구보고서　(2004-12)