1. 주택 금융 및 저소득층 주거지원 정책의 분석

□	장기주택금융시장의 도입은 주택금융의 활성화와 주택시장의 안정화에 기여한 것으로 판단됨

• 국민주택기금의 경우 외환위기 직후 큰 폭의 증가세를 보였다가 최근에는 비교적 안정추세를 유지하는데 비해, 일반 주택담보대출의 경우 2000년대 이후 시장규모가 급격한 성장세를 나타내고 있음
  
• 한국주택금융공사의 모기지론은 기존의 주택자금대출과는 다른 특성을 지니고 낙후된 우리나라의 주택금융시장에 근본적인 변화를 가져왔음
  
  * 모기지론의 도입으로 주택자금의 대출기간이 장기화되었음
  
  * 대출이 장기로 이루어지면서도 대출금리는 기존의 장기대출금리보다 오히려 낮아져 장단기 주택대출상품간 이자율 스프레드가 줄어든 것으로 나타남
  
  * LTV(loan to value ratio: 주택가격대비 대출비율)는 50%이상으로 높아져 주택구입자의 자금부담해소에 실질적인 도움을 주는 방향으로 주택대출시장이 변화하였고, PTI(payment to income ratio: 소득대비 상환부담비율)는 30% 한도를 설정함으로서 모기지론의 대손위험을 최소화시키는 장치를 마련하는 등 합리적인 제도적 변화 경험

□	주택금융시장의 지속적 발전을 위해서는 추가적인 제도적 개선이 필요할 것임

• 장기대출위주의 주택금융시장 확대와 MBS(주택담보유동화증권)시장의 활성화를 위해 모기지론 취급확대, MBS의 유통활성화, 모기지전문취급기관의 신설, 주택대출보험의 활용 등이 필요함
  
  * 특히 모기지론 및 MBS의 활성화에 따른 주택시장의 안정효과는 이미 미국이나 다른 선진국에서 경험적으로 입증된 바, 미국의 경우 1980년대 후반이후 MBS의 활성화로 주택경기변동이 크게 약화되었다고 분석됨
  
• 모기지론 취급확대를 위해서는 모기지론 판매에 대한 자산건전성규제의 완화, 판매기관에 대한 인센티브 제공 등이 필요함
  
• MBS유통시장의 활성화를 위해서는 MBS 상품표준화, 연기금의 MBS 채권 투자제약 완화, MBS 및 국공채 전용 기금의 도입, 신BIS 제도 도입에 따른 주택대출-MBS 스웝프로그램(swap program) 활성화 방안 등이 필요한 것으로 판단됨
  
  * 모기지론의 안정적 확보 및 업무효율성을 제고하기 위하여 기존 영업채널의 효율적 운영과 새로운 영업채널 구축, 그리고 업무 다각화를 추진할 필요가 있으며, 이를 위해 모기지론만을 전문적으로 취급하는 새로운 금융기관이 필요함
  
  * 모기지시장의 안정적 발전을 위해 대출기관들의 모기지 취급에 따른 위험을 완화시켜 주기 위한 제도적 장치의 마련, 즉 모기지 보험(mortgage insurance)이 필요
  
  * 모기지 보험 및 보증기능의 강화는 불안정한 주택금융시장의 변동성을 완충하는 역할을 맡을 수 있으며, 2차 저당시장의 발전에도 기여하고, 저·중소득층의 주택구입 기회를 확대하는 효과도 기대할 수 있음

2. 저소득층 주거지원 체계 분석과 정책 제언

□	그동안 우리나라의 저소득층 주택정책은 공공임대주택의 확대가 그 근간을 이루어왔고, 이를 위해 택지, 금융, 세제 등의 측면에서 다양한 지원이 제공되었음

* 1982년 이후 공급된 주택 중 14.7%가 공공임대주택으로 건설되었음

* 1996~2001년 기간 동안 건설된 공공임대주택이 총 주택건설에서 차지하는 비율은 상대적으로 높지만, 1998년 이후부터는 그 비율이 지속적으로 감소하고 있으며 1997년 이후 민간부문의 공공임대주택 건설 기여도 또한 감소추세에 있음

* 2003년 현재 우리나라의 임대주택 총 재고는 전체 주택재고의 약 8.3%이나 이 중 장기임대가 가능한 공공적 성격의 임대주택의 비율은 전체 주택재고의 2.4%에 불과

□	저소득층 주거지원은 꾸준히 확대되었으나 주거수준의 개선은 더딤

• 국민주택기금을 통한 저소득층에 대한 전세자금 융자규모는 꾸준히 증가 (표 1 참조)
  
  * 저소득 영세민에 대한 전세자금 융자와 근로자 및 서민에 대한 전세자금 융자액 규모는 2003년 현재 1996년에 비해 약 12배 증가
  
  * 그러나 이러한 지원규모의 증가에도 불구하고 전세자금 융자규모는 국민주택기금 전체 운용실적의 18%정도에 그침
  
  * 국민기초생활보장제도가 확립되면서 간접지원정책의 일환으로 주거비지원이 시행되고 있음

<표 1> 전세자금에 대한 국민주택기금 운용실적

(단위: 억원)

구분	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03
저소득영세민 전세	730	750	750	3,000	1,692	2,442	4,880	4,854
근로자·서민 전세	500	700	1,300	0	9,608	7,169	4,808	9,647
운용실적 계	46,283	46,271	55,894	74,492	84,199	102,092	70,036	78,897

자료: 건설교통부(2004), 주택업무편람.

• 다양한 저소득층 주거지원정책에도 불구하고 저소득층의 주거수준은 아직 개선될 여지가 많음(표 2 참조)
  
  * 주거면적, 사용방수, 주택유형 등의 측면에서 저소득층의 주거수준은 매우 낮으며, 연소득 대비 주택가격의 비율이나 소득대비 임대료 비율도 낮지 않아 외부보조 없이는 적정한 주거생활이 어려움
  
  * 2000년 현재 최저주거기준 미달가구는 전체가구의 23%인 330만 가구에 이르고 있으며, 전체가구의 8%인 112만 가구(1인 가구를 제외하면 73만 가구)가 단칸방에 거주
  
  * 2001년 이후 주택가격의 상승에 따라 저소득층의 주거비 부담이 가중되고 있으며 주택자산의 불평등 정도는 소득 불평등 정도보다 더욱 심각한 상태임 (표 3 참조)

<표 2> 가구유형별 최저주거기준 미달 가구 규모

		일반가구	혈연가구	1인가구	소년소녀 가장가구	편부가구	편모가구	노인가구
가구수(천가구)		14,311.8	11,928.1	2,224.4	18.7	220.0	903.7	523.3
주거기준미달가구수 (천가구)		3,344.0	2,393.4	890.2	9.5	69.0	237.4	189.8
기준 미달 유형 (%)	면적기준 미달가구	39.1	48.4	12.3	41.7	46.8	42.9	10.8
	시설기준 미달가구	71.3	66.5	95.8	86.0	76.7	73.8	94.1
	침실기준 미달가구	14.8	21.3	1.6	19.9	17.2	18.8	2.7
	면적·시설·침실 모두 미달가구	5.3	7.1	3.2	11.5	10.4	9.4	1.1

자료: 건설교통부(2003), 주택종합계획(2003-2012).

* 1인당 주거면적의 지니계수는 1993년 0.35에서 2002년 0.235로 상당히 개선된 측면이 있으나 동 기간 주택자산의 지니계수는 0.489에서 0.51로 오히려 악화(지니계수가 0인 경우 동일하게 자산, 소득 등을 소유한 것이고(즉 가장 골고루 분배), 1일 경우 한 사람에게 집중(즉 가장 불평등하게 분배)된 것임) (표 3 참조)

<표 3> 주거불평등도의 지니계수 변화

	1인당주거면적 지니계수	주택자산 지니계수	소득 지니계수
1993년	0.350	0.489	-
2002년	0.235	0.510	0.351

자료: 건설교통부(2003), 주택종합계획(2003-2012).

□	공공임대주택 공급정책에 대해서는 정책의 연속성 및 체계성의 미흡, 단기위주의 공공임대주택 공급으로 인한 재고 확충의 부족 등이 주요 문제점으로 파악

* 정책대상계층이 명확하지 않은 경우가 있어, 정책대상가구와 수혜자가 일치되지 못함

* 지원기준이 지역특성 및 가구의 지불능력과 연결되지 않아 편익배분의 비형평성 존재

* 공공임대주택에 대한 재고관리 노력 부족

• 간접지원정책인 영세민 전세자금 융자제도 및 근로자·서민주택 전세자금 융자제도 등은 국민주택기금 운용규모에서 차지하는 비중이 매우 적음
  
• 현행 국민기초생활보장제도는 저소득층의 주거안정측면에서 주거급여를 신설, 도입함으로써 기존의 생활보호제도에 비해 진일보하였으나 주거급여에 의해 실질적으로 최저주거비가 보장되지 않으며 지역별, 가구특성별 욕구수준에 따라 주거급여를 차등지원하지 못하고 있음

□	현 정부의 저소득층 주택정책은 과거 정부에 비해 상당히 개선되었으나 향후 지속적인 노력 필요

• 주택법의 제정과 이에 따른 장기주택계획의 수립 및 최저주거기준제도의 도입, 소득계층별로 차별화된 주거복지 지원방안, 장기임대주택 재고 확충 노력 등은 저소득층 주택정책이 과거와 같이 시혜적 차원을 넘어서 본격적인 주거복지정책으로의 전환됨을 의미
  
• 그러나 최저주거기준 미달 가구 해소에 대한 구체적인 실행 계획, 장기공공임대주택 건설의 실현가능성 등은 보다 구체적으로 검토되어야 함
  
  * 지불능력에 기초한 입주대상자 선정 및 임대료 산정 등 기존 프로그램이 가지고 있는 문제 극복 필요
  
  * 공공임대주택의 재고가 절대적으로 부족한 상황에서 당분간 공공임대주택 재고의 확충에 치중해야 하겠지만 주거급여의 현실화에 대한 노력도 병행될 필요가 있으며 장기적으로 생계급여와 분리하여 최저주거기준 및 소득수준과 연계함으로써 지역간, 계층간 형평성 개선 가능

'주택시장 분석과 정책과제 연구 ' 연구보고서　(2004-12)