본 연구는 우리나라 기업이 약 40년간 토지를 순구매하고 있다는 사실을 국민계정, 기업 재무자료 등 다양한 통계를 이용하여 밝히고, 법인의 토지 구매유인에 대하여 실증적으로 검토하고자 하는 연구이다. 한국의 비금융법인은 국민계정 제도부문별 통계가 존재하는 1975년부터 2018년의 기간 동안 외환위기와 금융위기 전후를 제외하고 매년 가계부문으로부터 토지를 순구매하고 있는 것으로 나타난다. 한국과 같이 기업들이 토지를 가계부문으로부터 매년 구매하고 있는 나라는 OECD 국가들 중에서는 60년대부터 90년대 초반까지의 일본이 유일하다. 한국 법인의 장기간에 걸친 토지자산의 축적이 이례적인 현상이라는 의미이다.

기업의 토지는 생산적 활동과 재무적 활동에 모두 사용될 수 있다. 본 연구에서는 생산적 활동과 관련하여 산업구조의 변화로 인하여 특히 2000년대 이후 기업의 토지수요가 크게 증가했을 수 있다는 가설을 설정하였다. 경제총조사(2010년, 2015년) 자료를 이용한 실증분석 결과, 서비스업의 집적화 정도가 높은 곳의 사업체일수록 토지 구매에 적극적이었다. 아울러 기업의 재무자료를 이용하여 생산함수를 추정한 결과도 토지의 생산기여도가 높아졌음을 보여준다. KISDATA를 이용하여 2000년대 전후의 토지 생산탄력성을 추정한 결과, 후기의 토지 생산기여도가 크게 증가한 것으로 나타난다.

한편, 토지는 설비 및 건물 등의 자본과 달리 감가상각이 전혀 없고 공급이 비탄력적이기 때문에 경제가 발전할수록 지가상승으로 인한 보유 이익을 누릴 수 있는 투자재이기도 하다. 이에 따라 기업들은 영업이익의 일부를 토지로 저축할 유인이 존재할 수 있다. 경제총조사를 이용해 분석한 결과, 영업이익이 증가하였으나 설비 및 건물 저량이 감소하여 생산시설의 증대가 관찰되지 않는 기업에서도 토지를 구매한 것으로 나타나, 기업의 재무적 유인 역시 토지 구매에 영향을 미치고 있음을 시사한다.

This study uncovers the fact that Korean companies have been purchasing a large amount of land from households for about 40 years using various statistics such as national accounts and corporate financial data and examines empirically the incentives of corporations to purchase land.

We argue that the accumulation of land assets over a long period of time by Korean corporations is an unusual phenomenon. From 1975 to 2018 in which South Korea's sectoral national accounts statistics exist, the large net purchases of land by Korea's non-financial corporations from the household sector have been observed every year except before and after the foreign exchange crisis in 1998 and the global financial crisis in 2008. We find that among OECD countries Japan in the 1960s to early 1990s is the only case where the non- financial corporations had purchased a large amount of land from the household sector every year such as South Korea.

Firms can purchase land for either productive or speculative activities. In the case of productive activities, we investigate a hypothesis that companies' demand for land could have increased significantly, especially since the 2000s, due to the changes in the industrial structure of South Korea. We use the Economic Census by Statistics Korea (2010, 2015) to show that firms in the place where service industries are more agglomerated are likely to purchase more land than those resided in less service-intensive areas. By using a firm- level micro dataset, KIS-DATA, to estimate the elasticity of land as a firm's production input, we also show that the contribution of land to production has increased significantly after the 2000s.

Unlike capital goods such as equipment and buildings, the land does not suffer from depreciation and its supply is inelastic, so the land is an investment good that can benefit from rising prices as the economy develops. Companies, thus, could have speculative incentives to invest part of their operating profits on land. We use the Economic Census by Statistics Korea (2010, 2015) to show that some firms experiencing positive operating profits and decreased production facilities are likely to purchase land. This suggests that the net purchases of land by corporations could occur in part due to their speculative motive.

발간사
요 약

제1장 서 론

제2장 기업 토지 구매 현상에 대한 통계적 이해
　제1절 국민계정에 나타난 기업의 토지 구매 현황
　제2절 주요국 기업의 토지 구매
　제3절 재무자료에 나타난 기업의 토지 구매
　제4절 토지 관련 세금에 나타난 기업의 토지자산
　제5절 소 결

제3장 기업의 토지 구매요인 분석
　제1절 경제구조 변화와 집적화(agglomeration) 현상
　제2절 기업의 토지 구매요인에 대한 검토
　제3절 가계의 토지 판매요인에 대한 검토
　제4절 소 결

제4장 결 론

참고문헌
부 록
ABSTRACT