□ 전세는 우리나라의 독특한 임대차제도로 서민의 주거안정에 기여해왔다. 하지만 최근 주택가격이 크게 변동하면서 ‘깡통전세’와 ‘역전세’ 등이 사회문제로 비화되며 전세제도에 대한 개편 요구가 높아지고 있다. 전세의 안정성을 확보하기 위해서는 전세보증금 반환보증을 확대할 필요가 있다. 이를 위해 반환보증에 보증위험을 반영하고 여타 보증제도를 반환보증을 중심으로 통합하여 운영하는 것이 바람직하다.

- 전세는 우리나라의 독특한 주택임대차 계약으로 지금까지 서민의 주거안정에 기여하였으나, 최근 주택시장의 불안으로 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 위험이 드러났다.

- 우리나라의 약 8백만 일반가구가 임대차를 통해 타인의 주택에 거주하며, 전월세 거래량 중 절반가량이 전세 형태로 계약되어 전세제도는 한동안 지속될 것으로 보인다.

- 전세가격은 2022년 하반기부터 하락하기 시작하여 역전세의 위험이 커졌으며, 이러한 현상은 2024년까지 이어질 것으로 보인다.

- 공시가격 대비 전세가율은 주택가격이 낮을수록 높아지며, 연립 · 다세대 주택이 아파트보다 더 높아 전세보증금의 미반환 위험을 겪을 가능성이 크다.

- 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때 보증기관이 대신 갚아주는 제도로서 공적보증기관의 보증 잔액은 170조원에 육박한다.

- 2022년부터 ‘전세보증금 반환보증’의 보증사고가 급증하자, 올해 5월 반환보증의 가입요건이 강화되었다.

- 반환보증 가입요건의 강화로 가입대상에서 제외된 주택은 대부분 저가주택이다.

- 전세보증금 반환보증제도는 취약계층의 보증금을 보호하지 못하고 있는데, 이는 보증료율에 보증위험이 반영되어 있지 않기 때문이다.

- 전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 보증상품에 비해 낮으며, 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮은 수준이다. 따라서 실제 손실률을 고려하여 보증료율을 현실화할 필요가 있다.

- 보증료율이 현실화된다면, 저가주택의 보증료율이 증가할 수 있으므로 취약계층에 대한 단기적인 지원이 필요하다.

- 전세대출보증은 전세대출을 확대하여 전세가격을 상승시킬 가능성이 있으므로 전세대출 시 반환보증 가입을 의무화하여 축소해 나갈 필요가 있다.

- 에스크로 제도를 활용한 혼합보증제도는 임차인의 보증금을 보호하면서 주택담보대출에 적용되는 LTV 규제를 전체 주택에 적용하는 데 도움을 줄 수 있다.

- 전세제도의 취약성을 보완하기 위해, 반환보증제도의 보증료율을 현실화 · 차별화하고 이를 중심으로 전세 관련 보증제도를 통합할 필요가 있다.

- 전세 대상 주택의 시세 정보 제공을 확대하고, 중개인의 의무와 책임을 강화해야 한다.

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 전세 현황과 위험요인

Ⅲ. 전세보증금 반환보증제도 현황

Ⅳ. 전세보증금 반환 보증제도 개선방안

Ⅴ. 마치며