부동산PF는 지난 십수 년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래하였으나, 근본적인 개선은 전혀 이루어지지 않고 있다. 사업주체가 극히 적은 자본을 투입하고 건설사 등 제3자의 보증에 의존하여 부채만으로 사업을 추진하는 것이 문제의 핵심 원인이다. 주요 선진국 중 어떤 나라에서도 이러한 구조는 찾아볼 수 없다. 향후 자기자본을 확충하고 보증 의존도를 줄이는 방향으로 PF 구조를 개선해야 한다.

- 부동산PF는 지난 십수 년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래하였으나, 근본적인 개선은 전혀 이루어지지 않고 있다.

- PF 문제의 근본 원인은 사업주체가 극히 적은 자기자본을 투입하고 제3자의 보증에 과도하게 의존하여 총사업비 대부분을 부채로 조달하는 데 있다.

- 우리나라는 사업주체의 자기자본비율이 3% 수준에 불과하나 주요 선진국은 모두 30% 이상이다.

- 주요국에서는 자기자본으로 토지를 확보하고 공사비만 대출받기 때문에 우리나라와 같은 브릿지론의 본PF 차환 문제가 발생하지 않는다.

- 우리나라처럼 시행사가 아닌 제3자가 PF대출을 보증하는 경우는 주요국에서 거의 찾아볼 수 없다.

- 저자본·고보증 구조는 시행사의 영세화를 초래한다.

- 저자본·고보증 구조는 사업성 평가를 부실화시키고, 묻지마 투자를 일으키며, 대출의 거시적 변동성을 확대시킨다.

- 저자본·고보증 구조는 모든 위험을 사업주체가 아닌 국민경제에 전이시킨다.

- 선진국에서는 PF의 원칙에 맞게 사업성과 재무구조에 기초해 대출이 이루어지므로 사업주체의 자본확충이 대출을 위한 필수 조건이다.

- 반면, 우리나라의 경우 PF 도입 당시 시행사 규모는 작고 건설사 규모는 상대적으로 컸던 상황에서 저자본·고보증 구조가 나타났으며, 선분양 관련 제도로 인해 이러한 구조가 강화되었다.

- 부동산PF의 바람직한 개선방향은 자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고 제3자의 보증은 폐지하는 것이다. 이를 위해 자본확충 규제를 도입해야 한다.

- 자본확충 규제가 도입되면 주택공급의 양은 일부 위축될 수 있으나, 주택공급의 안정성은 개선될 것으로 보인다.

- 대형화가 불리한 환경에서도 소규모로 출발해 재벌로 성장한 대형 시행사가 존재하고, 대기업 계열 시행사도 존재한다

- 자본확충에 참여할 지분투자자의 저변도 좁지 않다.

- 리츠는 개발이익을 사회화 하고 이미 자기자본비율 규제를 받고 있으므로, 리츠의 지분투자를 활성화하거나 리츠를 직접적 시행주체로 육성하는 것이 바람직하다.

- 과도기적으로는, 자본확충을 장려하는 지원정책을 도입할 필요가 있다.

- PF는 관련 자료가 매우 부족하여 현황 파악조차 어렵고 위기 시 땜질 처방만 가능할 뿐, 상시 모니터링이나 조기 위기 감지가 불가능하다.

- 사업장별·회사별 재무 및 사업 정보를 공식 통계로 수집하는 데이터베이스 시스템을 구축해야 한다.

Ⅰ. 들어가며: 고질적인 부동산PF 문제

Ⅱ. PF 문제의 원인: 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도

Ⅲ. 저자본·고보증 구조의 문제점

Ⅳ. 왜 우리나라만 기형적인 PF 구조를 갖게 되었나?

Ⅴ. 중장기 개선방향

Ⅵ. 결어