본 연구는 보유과세의 귀착에 대해 분석하였다. 우리나라의 보유과세에는 재산세와 종합부동산세가 있으며, 종합부동산세의 변동이 재산세에 비해 크다. 정부가 주택시장의 안정을 위해 종합부동산세를 정책수단으로 사용하였기 때문이다. 지난 주택경기 호황기에 주택가격을 안정시키기 위해 종합부동산세를 두 차례 강화하였다. 이러한 제도의 변화를 이용하여 강화된 종합부동산세가 주택의 임대시장에 미친 효과를 확인하여 보유과세의 귀착을 살펴보았다.

우리나라의 보유세는 빠르게 증가하여 2020년 기준 OECD의 평균 수준을 나타내고 있다. 2015년부터 시작된 주택시장의 상승 사이클에서 주택의 가격이 상승하였으며, 보유세율 또한 상승하면서 전체 보유세액이 빠르게 증가한 영향이다. OECD 국가별로 비교하면 GDP 대비 보유세의 비율과 총조세 대비 보유세의 비중에서 모두 OECD 평균 수준을 보여주고 있다. 하지만 최근인 2022년부터 주택시장이 하락하였고, 종합부동산세의 세율을 내리려는 시도가 지속되고 있어 국가별 상대적 위치는 변화할 가능성이 크다.

보유세의 귀착은 주택의 소유주와 사용자가 다를 경우 소유주에게 부과되는 보유세가 사용자에게 전가되는지에 대한 문제이다. 부과된 보유세가 소유주에게 귀착된다면 보유세는 자본세의 하나일 것이다. 혹은 사용자에게 전가된다면 소비세의 성격을 가질 것이다. 마지막으로 소비세에 해당하더라도 지방세로서 지역의 환경을 개선하기 위해 사용된다면 그 혜택이 모두 주민들에게 돌아가므로 혜택세라고 불리기도 한다. 이처럼 누가 최종적으로 세금을 납부하느냐에 따라 보유세의 성격이 달라지기 때문에 귀착에 대해 알아보는 것은 중요하다.

실증분석을 통해 종합부동산세 제도 변화가 주택의 임대가격에 미친 효과를 분석하였다. 결과적으로 종합부동산세의 변화는 임대시장에 미치는 영향이 미미한 것으로 나타났다. 종합부동산세를 부과하는 기준이 되는 과세기준액에 따른 주택의 임대가격을 비교하였지만, 과세기준액 부근에서 공시가격이 높아질수록 임대가격이 상승한다는 근거를 찾을 수 없었다. 또한 종합부동산세 제도 변화 전후의 임대가격을 비교하는 이중차분법을 사용하여 분석하였다. 종합적으로 제도의 강화가 종합부동산세의 대상이 되는 주택의 임대가격을 상승시키지 않았음을 확인하였다.

결론적으로 종합부동산세는 임대시장을 통해 나타나는 간접효과보다는 주택매매가격에 미치는 직접효과를 고려하여 개선하여야 한다. 또한 귀착의 분석 결과는 종합부동산세를 자본세로 보는 것이 타당함을 시사한다. 따라서 주택과 같은 자산에 대한 과세는 주택에 대한 투자의 감소로 이어질 가능성이 있다. 자본의 효율적인 배분을 저해할 수 있는 것이다. 또한 우리나라의 보유세 수준은 OECD 국가의 평균 수준이기 때문에 보유과세의 제도 변화를 최소화하여 그 효과에 대한 분석을 시도한 후 제도를 운영할 필요가 있다.

This study examines the incidence of property taxes, focusing on whether the property tax, which is levied on the property owner when the owner and the user are different, is passed on to the user. If the tax is borne by the owner, it acts as a capital tax; if passed to the user, it functions as a consumption tax. Additionally, if the revenue from the tax is used to improve local environments, it could be considered a benefit tax.

Through empirical analysis, the study explores how changes in the comprehensive property tax system affect housing rental prices. The findings show that these changes have little impact on the rental market. No evidence was found to suggest that rental prices increase as the publicly assessed value rises near the taxable threshold. Moreover, using a difference-in-differences method to compare rental prices before and after the policy change, the analysis confirms that the strengthened system did not lead to higher rental prices for properties subject to the tax.

In conclusion, the results suggest that the tax is best viewed as a capital tax. Taxing housing assets may reduce investment and hinder the efficient allocation of capital. Since South Korea's property tax level is in line with the OECD average, it is important to minimize changes to the system, analyze its effects, and then proceed with reforms.

발간사
요 약

제1장 서 론

제2장 주택 보유과세
　제1절 주택 보유과세에 대한 논의
　제2절 우리나라의 주택 보유과세
　제3절 해외의 보유세와의 비교

제3장 주택 공시가격과 임대가격
　제1절 자료
　제2절 종합부동산세 과세기준액
　제3절 임대가격과 공시가격의 관계
　제4절 RD 실증분석 결과

제4장 종합부동산세가 임대가격에 미치는 영향
　제1절 자 료
　제2절 실증모형
　제3절 분석 결과

제5장 결론 및 시사점

참고문헌
ABSTRACT