□	본 연구는 주택공급제도의 쟁점을 검토하고, 새로운 실증분석 결과를 제시하여 정책현안을 해결하는 데 도움을 주고자 함.

• 주택공급제도는 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 순위결정(가점제), 주택분양가 관련 규제(분양가 상한제, 분양원가 공개), 주택 분양 시기(선분양, 후분양), 새로운 주택공급 경로의 도입(신혼부부 주택, 지분형 주택) 등을 포함함.

□	주택공급제도는 신축 주택의 생산에 따르는 개발이익을 토지소유자, 토지개발 사업자, 주택사업 시행자, 시공자, 수분양자 간에 배분하는 제도이며, 이 제도에 의한 분배구조가 장기 주택정책의 목표 달성에 기여해야 함.

• 관련 당사자들이 부담하는 리스크와 보상이 적절한 균형을 이루도록 함으로써 주택의 공급량과 품질을 높이고, 경제적 약자들의 주거안정 및 재산형성에 도움을 주어야 함.

□	문헌을 중심으로 쟁점을 검토한 결과는 다음과 같음.

• 주택청약제도는 수분양자로 선정되어 개발이익을 가져갈 기회를 누구에게 우선적으로 주는가를 결정하는데, 주택공급 호수와 품질에 영향을 미치지 않으므로 잠재적 소비자들의 공감대를 도출하는 것이 가장 중요함.
   
• 주택분양가 규제제도는 주택공급량과 품질에는 악영향을 미치지만, 수분양자의 자산축적에는 긍정적인 영향을 미침. 분양가가 기존 주택가격을 상승시킨다는 주장은 근거가 희박하며, 현행 상한가격 산정방식은 개선의 여지가 많음.
   
• 후분양을 강제해야 한다는 주장이 있지만 득보다는 실이 많을 것임. 주택사업의 금융비용과 사업 리스크가 커져서 분양가가 크게 상승할 것이며, 중소사업자의 몰락이 예상됨.

□	분양가 자율화 이후 개발이익 분배구조는 수분양자보다 사업시행자 및 토지소유자들이 더 큰 이익을 보는 쪽으로 변하였음. 따라서 수분양자를 위해 저렴한 택지를 많이 공급할 필요가 큼.

• 분양률이 낮아지면 주택사업자의 수익률이 급격히 하락하므로 주택사업은 리스크가 매우 높은 사업임. 주택사업자들은 100% 분양률을 전제로 35% 내외의 수익률을 겨냥하는 것으로 분석되었음.
   
• 현재의 미분양 사태는 수요자들의 선호나 주택시장의 향배에 대한 잘못된 예측과 더불어 높은 택지가격에 원인이 있음. 따라서 염가의 택지를 안정적으로 공급하는 것이 정책과제임.

□	분양가 상한제하에서는 감정평가액으로 택지가격을 산정하는데, 실거래가격보다 낮게 평가가 이루어지면서 주택공급이 위축된다는 문제가 있음. 따라서 실거래가격을 폭넓게 인정하는 방향으로 산정방식이 변해야 함.

• 근본적으로는 택지평가액과 건물평가액의 합이 전체 부동산 시가와 일치하지 않는 문제를 해결하도록 감정평가의 원칙 자체에 대한 재검토가 필요함.

□	주택청약제도에 관한 설문조사는 현행 청약가점제에 대해 국민들이 긍정적으로 평가함을 보여줌. 세부적인 사항들이 조정될 필요가 있지만, 가점제가 확고하게 정착되고 있음.

• 현 정부의 대선공약이었던 신혼부부 주택도 가점제의 틀 내로 흡수시키는 것이 바람직함.

□	개별 아파트의 매매 및 전세 가격을 유사 인근 아파트의 평균 가격과 비교한 결과, 분양가 자율화가 주택의 품질향상에 크게 기여한 것을 알 수 있음. 분양가 규제의 재도입은 주택품질의 저하를 초래할 가능성이 높음.

• 자율화 이전 시기에는 신규 아파트와 기존 아파트 간의 가격차이가 급속히 줄어들었으나, 자율화 이후에 분양된 아파트들은 입주 후 상당 기간이 지나도 기존 아파트보다 높은 가격을 유지하였음.

요약

1. 주택공급제도의 의의와 쟁점

2. 분양가 자율화 이후의 개발이익 분배구조

3. 주택청약제도에 관한 설문조사

4. 분양가 자율화 전후의 아파트 가격추이 비교

참고문헌