부동산 PF 사업장별 자료를 분석한 결과, 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소할 뿐 아니라 사업비용도 절감되는 것으로 나타났다. 향후 PF 사업의 자본구조를 개선하면서도 사업이 과도하게 위축되지 않도록 세밀한 정책 설계가 필요하다. 대출한도 규제를 도입할 경우 저자본 PF 사업장에 대해서만 한도를 적용하고, 보통주와 더불어 우선주도 자기자본으로 인정하며, 양도세 이연 제도를 상시화하여 토지의 현물출자를 유도해야 할 것이다. 한편, 대형 사업의 저자본화를 초래하는 도관체인 PFV에 대한 규제차익을 해소해야 한다.

- 최근 정부는 PF 자본확충을 위한 대책을 발표했으나, 사업장별 자료가 공개되지 않아 자본확충이 리스크를 충분히 줄이는지에 대한 실증적인 근거가 제시되지 않았다.

- 실증분석 결과, PF 자본확충은 분양 리스크, 부실 리스크, 부실 후 회생불능 리스크, 준공 후 자금조달 불능 리스크를 모두 줄이는 것으로 나타났다.

- 아울러 PF 자본확충은 공사비, 금융비, 기타비를 절감하여 총사업비를 줄이는 효과가 있는 것으로 나타났다.

- PF 자기자본비율이 증가하면 시공사의 보증 위험이 줄어들어 공사비가 하락하고, 그에 따라 준공 리스크도 감소하는 것으로 나타났다.

- 정부의 기존 대책은 자본확충을 요구하는 규제와 이를 지원하는 유인책으로 짜여 있어 바람직하나, 구체성과 실효성 측면에서 보완이 필요하다.

- PF 총액한도 규제는 모든 PF 대출이 아니라 저자본 사업장에 제공된 PF 대출에 대해서만 적용하는 것이 바람직하다.

- 정책적 혜택을 부여하는 기준이 되는 PF 적격 자기자본에 우선주를 포함시켜 지분 투자자의 참여를 확대해야 한다.

- 토지 현물출자에 대한 양도세 이연 제도는 상시화해야 한다.

- 대규모 사업의 저자본화를 초래하는 PFV에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입하여 규제차익을 해소하고 자본확충을 유도해야 한다.

I. 서론

II. 자본확충의 순기능 ①: 각종 리스크 감소

III. 자본확충의 순기능 ②: 총사업비 감소

IV. 제도개선 방안

부록. PFV의 규제차익 및 과도한 위험추구 문제