본 연구는 주택시장에서 만연한 가격전이효과(spillover effect)를 추정한다. 주택시장에서의 정책효과는 정책 대상 주택이 받는 직접효과뿐 아니라, 정책 대상이 아닌 주택들이 간접적으로 받는 효과를 통해서도 나타난다. 가격전이효과는 간접효과의 일종으로, 정책 대..

본 보고서는 코로나19로 급변한 시기에 시행되었던 정책들을 살펴보며 주택시장을 되돌아보고자 한다. 역사적으로 기록될 전염병이었던 코로나19로 인해 우리 사회는 큰 변화를 겪었다. 그리고 이에 대응하는 정부의 대책 또한 역사적으로 유례를 찾아보기 힘든 것들이었다. 경제를..

전체 연구 개관 우리나라의 주택자산과 주거용 토지의 가치는 2003년 말 781조원을 넘어, 같은 해의 명목 GDP를 상회하였으며, 주식시가 총액의 두 배에 이르고 있다. 또한 우리나라의 가계자산 중 주택, 토지 등 실물자산이 차지하는 비중은 다른 국가들에 비해 유독 ..

본 내용은 제Ⅰ부, 제Ⅱ부, 제Ⅳ부에 대한 내용 입니다. □ 본 연구의 목적은 우리나라 주택시장의 주요 쟁점을 분석하고 정책적 시사점을 도출하는 데 있음 □ 주택 문제에는 항상 상충되는 견해를 가진 수많은 이해당사자가 존재하고 있고, 이들 사이에 지속되어온 불협화음은 미래에도 상존할 소지가 큼 택지면적이 충분하지 못하고 인구밀도가 높은 우리나라의 경우, 주택은 일반 재화와는 다른 특수한 재화로 간주되는 경향이 있으나, 최근에는 시장 기제, 특히 금리 등 경제 기초 변수의 영향이 강화됨이 확인됨- 본 연구보고서는 주택의 특수성과 일반성을 고려하여, 우리나라 주택 시장의 주요 쟁점과 정책을 개관하고, 수요 및 공급에 영향을 미치는 주요 변수와 정책을 분석하며 정책 방향을 제시함 □ 전체 보고서는 모두 4부로 이루어져 있음 제I부는 과제 전체의 논점을 제기하고, 전체 보고서의 내용을 개괄·요약하며, 주거여건의 추이와 장기주택수요, 그리고 정부의 주택관련 정책을 개관함 제II부는 주택시장에 영향을 미치는 경제 환경을, 정부의 정책과 관련지어 논함 제III부는 주택금융관련 이슈들, 특히 저소득층의 주거 지원 방안을 분석함 제IV부는 택지 공급제도와 재개발 및 재건축 문제를 집중적으로 조명함 ■ 주요 내용 요약 제Ⅰ부 주거여건의 추이, 장기 주거 수요 및 주택관련 정책 개관　- 제1장 주택시장 관련 연구의 논점과 주택정책 및 본 연구 개관　　차문중 한국개발연구원 초빙연구위원, 손재영 건국대 교수　- 제2장 주거 여건의 추이와 장기주거수요 전망　　차문중 한국개발연구원 초빙연구위원, 손재영 건국대 교수, 정의철 건국대 교수 □ 우리나라의 주택 보급률은 2002년 100%를 넘어섰으나 자가거주비율은 아직 60%에도 이르지 못함 200만호 건설계획 등에 힘입어 1970년부터 2003년까지 주택 스톡이 약 3배로 증가하였지만 가구 수 역시 빠르게 증가, 주택보급률은 22%p만 증가하고 자가주택 거주율 비율은 불과 4.3%p 밖에 늘지 못했음 □ 주거여건은 지속적으로 개선되었으나 저소득층의 열악한 주거복지 문제는 아직도 존재(저소득층 지원문제는 제III부에서 다시 논의됨) □ 전국적 또는 광역적 차원에서 주택, 특히 아파트의 가격이 장기적으로 너무 빨리 너무 많이 올랐다는 인식을 지지할 근거는 미약함 1985년을 100으로 할 때, 2003년 전국 평균 주택매매가격지수는 191, 전세가격지수는 343으로, 주택매매가격은 연평균 3.7%, 전세가격은 연평균 7.1% 증가 □ 향후 우리나라의 주택 수요는 그 추정 방법에 따라 결과를 달리함 인구 구조를 고려하는 Mankiw-Weil(M-W) 모형을 이용한 경우 주택수요는 향후 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이고, 특히 2025년부터는 오히려 감소하기 시작 인구구조에 주거비용과 소득을 추가적으로 고려한 수정 M-W 모형에 따르면, 대체적으로 M-W모형에서 예측한 바와 같이 장기적으로 지속적인 감소추세를 보이기보다는 큰 변화없이 작은 범위 내에서 완만한 감소세를 보임- 장기적으로 주택수요는 주거비용의 변화보다 소득변화에 더 민감하게 반응 □ 우리나라의 부동산관련정책은 규제와 완화 기조가 반복되어 왔음 1980년대 초반에서 1997년까지의 시기는 주택분양가 규제와 공영개발을 양대 축으로 신규주택 건설 및 공급을 통제, 관리 부동산은 1997년 경제위기의 원인이 아니었으며, 오히려 위기를 극복하는 중요한 수단이었음 1999년 이후의 부동산 가격 회복은 경제위기 기간 중의 규제완화와 금리 하락에 힘입은 바 크며, 규제완화에 의해 가능해진 산업구조의 재편과 영향을 주고받았음 2000년 이후 주택가격이 급등하고, 특히 가격상승이 지역적으로 차별화되어 다수의 규제가 재도입되고 2003년 10월 특별대책이 수립됨* 택지 공급과 주택 및 도시정비정책에 대한 연구결과는 제9, 10장에 수록 제Ⅱ부 주택시장과 정책환경　- 제3장 주택가격의 결정요인과 정책적 시사점에 대한 연구　　차문중 한국개발연구원 초빙연구위원　- 제4장 주택 및 토지관련 세제의 현황과 이론적 고찰　　허석균 한국개발연구원 부연구위원　- 제5장 주택매매가격·전세가격과 인플레이션　　조동철 한국개발연구원 선임연구위원 □ 주요 변수들이 주택가격에 미치는 영향을 1987년 1/4분기에서 2004년 2/4분기에 걸친 시계열 자료를 통하여 분석한 결과 특기할 만한 결론과 시사점이 도출됨 기초적인 경제 변수, 특히 금리가 주택가격에 큰 영향을 미치고 있으나 GDP나 통화량 등의 영향은 금리만큼 확실하고 전방위적이지는 못함* 주택매매가격 상승에 대한 기대는 강남의 매매가격을 상승시킴* 부동산 경기를 억제 또는 진작시키려는 정책의 효과는 전체적으로 그 의도를 달성하지 못함 전세가격은 모든 부동산(토지, 주택매매가, 전세가) 가격에 영향을 미침 부동산 시장 간의 파급효과는 어느 정도 존재하는데, 특히 강남의 파급효과가 현저함* 강남 주택매매가의 변화는 강북 매매가에 단기적(1분기 정도)으로 강한 영향을 미치지만 강북 매매가의 변화는 강남 매매가에 영향 미치지 못함.* 강남 전세가의 변화는 강북 전세가에 단기부터 5분기 이상의 중장기에 걸쳐 영향을 미치고, 강북 전세가는 강남의 전세가에 3분기 이후 영향을 미침* 강남북의 매매가와 전세가는 서울의 지가에 즉각적이고 지속적으로 강한 영향을 미치지만, 지가는 매매가나 전세가에 유의한 영향을 미치지 않음 □ 주택 및 토지 관련 세제의 기본적 개선 방향은 바람직한 것으로 판단 보다 적은 왜곡을 가져오는 보유과세 중심으로, 그리고 거래세의 경우 취득·등록세에서 양도소득세 중심으로 전환하는 것이 바람직* 보유세가 존재하고, 장단기 보유기간의 차이에 따른 차별적 소득세율이 적용된다는 전제 하에서는 양도소득세의 강화도 고려할 필요가 있음 자산의 성격에 따라 다른 세율을 설정하거나, 같은 세율이라도 감세 및 면세 조항을 통해 실효 세율을 차별화하는 것은 자산 간 투자의 왜곡을 초래함 □ 전세가격의 급격한 변동은 그 자체로서 거시경제의 안정을 저해하는 요인으로 작용할 수 있음 전세거주자가 상대적으로 저소득 계층이라는 점을 감안할 때, 매매·전세가격 비율의 상승은 분배에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높음 주택의 매매가격과 전세가격 비교에 가장 중요한 일차적인 거시경제 변수로 이자율과 인플레이션율을 들 수 있음* 매매가격과 전세가격의 격차는 인플레이션율이 동일한 수준에 머물러 있어도 실질이자율이 하락할 경우, 더욱 확대될 수 있음 최근의 낮은 실질이자율과 3% 내외의 인플레이션율이 지속된 것을 고려하면, 전국적으로 전세가격의 1.75배 내외에 이르고 있는 평균 아파트가격에 큰 폭의 거품이 존재한다고 결론 내리기는 쉽지 않음* 그러나 일부 지역의 매매가격이 전세가격의 3배 내외에 이르고 있다는 점은 주택가격에 위험요인이 있을 수 있음을 시사 최근 우리 경제의 낮은 실질이자율은 매매가격과 전세가격의 격차가 큰 폭으로 유지되게 하는 요인 중의 하나로 이해할 수 있음* 통화당국이 중장기적인 인플레이션율을 안정시키거나 부동산 관련 실효세율을 상향조정하는 것이 매매-전세가격 안정 방법이 될 수 있을 것임 제Ⅳ부 택지공급과 주택 · 도시정비정책의 연구　- 제9장 택지공급체계 개선방안 연구　　손재영 건국대 교수, 이용범　- 제10장 재개발·재건축·주거환경개선 방안 연구　　김정호 KDI 국제정책대학원 교수 □ 우리나라의 주택건설 시장은 전통적으로 주택건설금융과 주택건설을 위한 택지확보가 주된 애로요인임 외환위기 이후 금융적 측면의 애로는 크게 완화되었으나 주택건설을 위한 택지확보는 다양한 어려움을 겪고 있음 □ 토지수급의 불균형과 난개발 문제를 해소하기 위하여 선계획·후개발에 입각한 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 2003년부터 시행되었으나, 이에 따른 새로운 국토이용체계의 시행으로 인하여 사실상 민간부문의 택지개발이 어려워졌음 국토의계획및이용에관한법률 제정에 기반을 둔 국토이용체계의 개편은 난개발을 억제하는데 긍정적인 효과를 나타내었으나 과도한 규제와 경직적인 운용으로 민간부분의 택지개발이 크게 위축됨 택지공급 확대를 위해 단기적으로 민간택지개발의 활성화를 도모하는 방안이 고려될 필요 있음 중장기적으로는 국토계획법의 시행경험을 축적하면서, 법의 장점을 유지시키면서도 택지개발의 애로를 경감하는 방안을 찾아야 함 □ 재개발·재건축·주거환경개선 사업은 지역사회를 와해시키고, 저소득층의 주거문제를 근본적으로 해결하였다기보다는 오히려 확산시켰다고 비판받음 기존의 주택·도시정비사업은 정부의 재정지원은 물론, 제도금융권의 적극적인 참여 없이, 주로 개인이나 개발업자들이 동원한 고비용의 단기성 민간자본으로 사업을 추진* 고수익에 대한 기대가 큰 만큼, 사업이 투기 의존적, 또는 경기 의존적으로 이루어지게 됨* 이런 현상은 개발비용의 상승을 유도하고, 그 비용은 입주자들에게 전가되며, 이는 다시 주택가격과 전세가격의 동반상승을 초래 정부는 주택건설촉진법을 없애고 주택법과 도시및주거환경정비법(도정법)을 신설하는 등 유관법령을 개편하고, 다른 한편으로는 재건축, 재개발을 지양하고 대신 주거환경개선사업을 확대하겠다는 정책을 발표 그러나 재건축, 재개발사업이 도심에서의 주택난과 택지난을 해결하는 데 유일한 대안임을 인식한다면, 이러한 사업들을 지나치게 부정적으로 간주하는 것은 바람직하지 않음 * 주택·도시정비사업들을 위축시킬 것이 아니라, 운영상의 문제점들을 파악하여 이를 개선하는 데 주력해야 할 필요가 있음 ■ 상세설명 제Ⅰ부 주거여건의 추이, 장기 주거 수요 및 주택관련 정책 개관제1장 주택시장 관련 연구의 논점과 주택정책 및 본 연구 개관제2장 주거 여건의 추이와 장기주거수요 전망 □ 주거여건은 전체적으로 개선되어 왔으나 추후 지속적 개선이 요구됨 주택의 대량건설 및 공급을 가능하게 한 주택정책은 1990년대 이전 시기의 주택부족을 완화했을 뿐 아니라 인구 및 가구 증가에 따른 주택수요를 수용하는데 성공했음 * 주택 보급률은 100%를 넘었고 주택의 평균적 규모도 커졌는데, 이는 주택공급이 아파트 대량건설 위주로 이루어졌기 때문에 가능했음* 그러나, 이로 인해 우리 주거문화가 획일화되어 주택수요의 개성적인 측면이 외면된 바, 향후 다양한 주거형태의 실험, 도입, 확산이 가능한 여건을 장려할 필요가 있음 주택보급율 100% 달성에도 불구하고 아직도 많은 문제점이 상존하고 있음* 농촌지역을 중심으로 빈집이 50만호 이상 존재하는 동시에 수도권 지역에서는 아직도 주택이 부족함* 주택중의 상당수는 물리적, 기능적, 또는 경제적으로 노후화되어 다시 짓거나 대대적인 수리가 필요함* 인구구조나 생활양식, 소득 등이 변함에 따라 주택수요가 동태적으로 변화하여 필요한 주택의 종류와 수요도 변해가고 있음 200만호 건설의 물량이 완공되기 시작한 시점인 1990년대 초 이래 많은 주택을 건설하여 주택 스톡이 1970년의 약 3배에 달했음에도 불구하고 가구 수 역시 빠르게 증가, 주택보급률은 22%p만 증가하고 자가주택 거주율 비율은 불과 4.3%p 밖에 늘지 못했음* 신규건설 공동주택에 대해 무주택자 등을 우대하는 공급규칙이 엄격히 시행되었고, 가구 수의 증가가 빨랐으며, 또 멸실 주택도 많았음을 감안하면 자가 주택비율이 소폭 증가한 것이 정책실패를 의미한다고 보기는 어려움.* 자가 소유 주택을 임대하고 다른 주택을 임차하여 거주하는 경우도 많아, 이 수치 자체가 자가 보유율보다는 낮게 나타날 가능성이 높음* 오히려 주택 대량공급으로 그나마 자가 거주율이 저하될 상황을 막은 것으로 평가 주거비 부담의 경우 주거 형태로는 월세 거주자의 부담이 소득대비 가장 높고 전세가 가장 낮으며, 시계열적으로는 자가, 전세, 월세 모두 주거비 부담이 줄어듬 소득 분위별 주거비 부담은 저소득층이 상대적으로 높아 소득대비 최고 15% 정도에 이름* 근본적인 문제는 저소득층의 상대적 비용부담 뿐 아니고, 저소득층이 주거 공간으로부터 받는 서비스의 질 자체가 낮다는 점임 주거여건은 지속적으로 개선되었으나 주거 안정 및 복지의 문제 아직 존재* 아직도 수세식 화장실이나 목욕시설이 미비한 가구가 2002년 말, 13%나 되는 등 주거여건 개선추세에서 소외된 국민들이 다수 있음* 평균적으로 주택이 커지고 질이 개선되면서 그 가격도 올랐지만, 모든 사람들의 소득이 이를 향유할 수 있을 만큼 늘지 못했음* 소형 주택들을 허물고 중대형 주택들을 짓는 과정에서 저소득층이 거주할 수 있는 주택의 스톡이 줄고 그 가격은 상승하여 이들의 주거복지가 악화되는 경우가 많았음 □ 시계열 자료의 분석을 통해, 주택, 특히 아파트 가격의 상승을 관찰한 결과, 전국적 또는 광역적 차원에서 주택, 특히 아파트의 가격이 장기적으로 너무 빨리 올랐고 너무 많이 올랐다는 인식이 옳지 않음을 확인함 ‘부동산 불패’는 제한된 지역 또는 제한된 시간에만 적용됨: 1985년을 100으로 할 때, 2003년 전국 평균 주택매매가격지수는 191, 전세가격지수는 343으로, 주택매매가격은 이 기간 동안 연평균 3.7%, 전세가격은 연평균 7.1% 증가 규모별로는 매매가격의 경우 소형, 중형, 대형의 순으로, 전세가격의 경우에는 중형, 소형, 대형의 순으로 빠르게 증가함 지역과 시기, 유형에 따라 가격의 매우 빠른 상승이 목격됨 □ 주택시장의 안정화를 위해서는 장기적인 주택수요를 예측하는 것이 중요함을 고려, 본 연구는 두 가지 방법에 의해 2030년까지의 우리나라 주택수요를 전망함 널리 쓰이는 Mankiw-Weil 모형을 이용한 경우 주택수요는 향후 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이고, 특히 2025년부터는 오히려 감소하기 시작하는 것으로 예측됨* 임차가구의 경우 40~44세에서 주택수요량이 정점에 이르고 이후 감소하며, 자가가구의 경우 45~54세에 정점에 이르고 이후 감소* 결론적으로 M-W 모형에 따르면 향후 우리나라 인구의 노령화가 진행되면서 주택수요는 장기적으로 감소할 수밖에 없을 것으로 전망 그러나 인구구조에 주거비용과 소득을 추가적으로 고려한 수정 M-W 모형에 따르면, 연령구간별 주택수요량의 정점은, 수정되지 않은 M-W 모형에서보다 높은 연령구간에서 발생* 노령화가 진행되면서 나타날 수 있는 주택수요의 변화율은 M-W모형의 추정결과보다 완만한 것으로 확인됨* 즉, 소득과 주거비용의 변화를 고려하면 수정 모형에서의 주택수요 증가율은 M-W모형의 예측 결과보다 높게 나타나고, M-W모형에서의 예측 결과와 같이 장기적으로 지속적인 감소추세를 보이기보다는 장기적으로 지속적인 감소 추세를 보임 (그림 1 참조) [그림 1] 주택수요 증가율 전망 * 예를 들어 수정된 모형에서 현재의 소득증가율과 주거비용증가율이 유지된다고 가정하였을 때 주택수요 증가율은 2005년 1.11%에서 이후 전반적인 감소 추세를 보이고, 2030년의 주택수요 증가율은 약 0.05%로 추정* 장기적으로 주택수요는 주거비용의 변화보다는 소득변화에 더 민감하게 반응하게 될 것으로 전망됨 □ 우리나라의 부동산관련정책은 규제와 완화 기조가 반복되었음(정책 review) 1980년대 초중반에서 1997년까지의 시기는 주택분양가 규제와 공영개발을 양대 축으로 신규주택 건설 및 공급을 통제, 관리하는데 주택정책의 주안점이 있었음* 신규주택의 대량 건설 및 공급을 위해 택지를 공영개발하고 국민주택 규모 주택에 대해 공공부문에서 저금리 자금을 지원* 택지와 자금측면에서 건설원가를 낮추어 주는 대신, 건설업체들이 받을 수 있는 분양가에 대해 규제를 가함 부동산에 대한 오해: 태국 등과는 달리 부동산이 1997년 경제위기의 원인을 제공하지 않았던데 그치지 않고, 위기를 극복하는 중요한 수단이었음* 부동산 및 건설업의 전후방 연관효과가 크므로 이 부문의 활성화를 통해 소득과 고용을 늘리는 한편, 재무적 위기상황에 처한 기업들의 부동산 매각을 원활히 하여 재무구조를 개선하고 은행의 부실대출을 줄이려는 전략이 추진됨* 이 전략에 따라 부동산 및 건설 시장을 지원하는 한편 외국인 투자를 활성화하기 위해서 많은 대책들이 긴박하게 시행됨. 1999년 이후의 부동산 가격 회복은 경제위기 기간 중의 규제완화에 힘입은 바 크며, 규제완화에 의해 가능해진 산업구조의 재편과 영향을 주고받았음* 부동산시장이 대외적으로 개방됨* 주택건설업체들은 사업리스크를 분산시킴: 주택건설업체들은 시공만을 책임지고, 시행사라고 불리는 개발업자들이 토지매입, 상품구성, 금융조달, 마케팅을 담당하며, 금융기관들이 금융을 제공하는 역할분담 구조가 형성* 1998년 초의 부동산 금융 제한 폐지, 그 이후의 MBS(주택저당유동화채권) 및 ABS(자산유동화채권)제도의 도입, REITs(부동산투자신탁)의 도입 등은 부동산시장과 자본시장의 관계를 훨씬 밀접하게 만듦 2000년 이후 주택가격이 급등하고, 특히 가격상승이 지역적으로 차별화되어 많은 국민들이 상대적인 박탈감을 느끼면서 다수의 규제가 재도입되고 2003년 10월의 특별대책이 수립됨 제Ⅱ부 주택시장과 정책환경제3장 주택가격의 결정요인과 정책적 시사점에 대한 연구 □ 주요 변수들이 주택가격에 미치는 영향을 1987년 1/4분기에서 2004년 2/4분기에 걸친 시계열 자료를 통하여 분석한 결과 특기할 결론과 시사점이 도출됨 주요 변수들의 선후행 분석 결과, 주가지수와 총통화 등이 주택전세가, 회사채수익률, GDP 등에 선행하고, 이들은 다시 주택매매가격에 선행함 지역적으로는 강남이 강북이나 전국의 경우보다 추정 오차가 크게 나타나, 주택매매 및 전세가격의 변화가 정형화된 모형으로 예측하기 어려운 부분이 많음을 시사* 기초적인 경제 변수, 특히 금리가 주택가격에 큰 영향을 미치고 있으나 GDP나 통화량 등의 영향은 금리만큼 그 효과가 확실하고 전방위적이지는 못함 * 주택매매가격 상승에 대한 기대는 강남의 매매가격을 상승시키나, 강북의 경우에는 그 효과가 확인되지 않음* 부동산 경기를 억제 또는 진작시키려는 정책의 효과는 대체적으로 그 의도를 달성하지 못함: 실기하였거나 시장주체들에게 신뢰감을 주지 못했을 가능성 주택매매가격이나 전세가격에 대한 각 변수의 파급효과는 부동산의 종류와 지역에 따라 달라짐* 개별 하위 시장에 대한 정확한 이해를 위해서는 신뢰성이 높고 포괄적인 관계 자료를 축적하고, 이를 활용한 계량적 분석이 필수적임 전세가격은 모든 부동산(토지, 주택매매가, 전세가) 가격에 영향 미침* 주택 정책의 가장 큰 줄기가 서민의 주거 안정이고, 전세세입자의 많은 수가 주택을 보유하지 못하고 있어, 전세가격에 대한 정책적 배려는 매매가격의 안정에 대한 배려 이상으로 중요* 전세가격의 충격은 주택매매, 전세, 토지매매 시장에서 그 영향이 크고 지속적이므로 시장의 장기적 안정을 위해서도 전세시장의 안정은 필수적(제5장에서도 논의됨) 주택매매가와 전세가의 지역간 파급 효과가 존재하고 있음* 강남 주택 매매가의 변화는 강북 매매가에 단기적(1분기 정도)으로만 영향을 미치지만 강북 매매가의 변화는 강남 매매가에 영향 미치지 못함* 강남 전세가의 변화는 강북 전세가에 단기부터 5분기 이상의 중장기에 걸쳐 영향을 미치고, 강북 전세가는 강남의 전세가에 3분기 이후 영향을 미침* 강남북 각각의 매매가와 전세가는 서울 전체의 지가에 즉각적이고 지속적으로 강한 영향을 미치지만, 지가는 매매가나 전세가에 영향 미치지 않음* 결론적으로, 강남 주택가격의 상승에 대한 우려 중의 하나인 다른 지역, 다른 시장으로의 파급효과는 통계적으로 뒷받침됨 제4장 주택 및 토지관련 세제의 현황과 이론적 고찰 □ 주택 및 토지 관련 세제의 기본적 개선 방향은 바람직한 것으로 판단 부동산 관련세제의 개편을 경기를 부양한다는 취지에서 논의하던 관습이 사라진 것은 바람직함. 그러나 빠른 속도로 상승하는 주택가격 안정화의 수단으로 논의하는 것 역시 경계해야.* 경기 문제는 본질적으로 부동산 관련세제의 개편만으로 해결될 수 있는 성질의 것들이 아니며 경제전반에 대한 조율을 요하는 것들임* 부동산 관련세제개편의 문제는 경기 조절적 수단, 가격 억제 수단이라기보다는 효율적 조세수입 확보 및 사회적 공평성 제고의 측면에서 다루어져야 함* 부동산 관련세제의 개선을 위해서는 양도소득세, 취득세, 재산세, 등록세, 종합토지세 등 여러 세목의 조세 간 세율 조정 및 세목 신설, 폐지 및 통합에 관한 토의가 주를 이루어야 함 이론적 분석에 따르면 최근의 세제개편의 방향은 기본적으로 바람직함* 보유세는 거래세나 이득세로 인해 나타나는 동결효과를 완화시키는 역할을 하므로, 정부가 취하고 있는 거래세의 완화, 보유세의 강화 방향이 기본적으로 바람직함* 보유세가 존재하고, 장단기 보유기간의 차이에 따른 차별적 소득세율이 적용된다는 전제 하에서는 양도소득세의 강화도 고려할 필요가 있음* 이는 양도소득세의 강화가 주택의 거래를 동결시킬 것이라는 기존의 주장과 배치되지만 이론적으로는 지지되는 부분임* 거래세율의 하향조정은 거래세의 동결효과를 완화시켜 거래빈도가 증가하게 되므로, 거래세수를 증가시킬 가능성도 있음* 자산의 성격에 따라 다른 세율을 설정하거나, 같은 세율이라도 감세 및 면세 조항을 통해 실효 세율을 차별화하는 것은 자산 간 투자의 왜곡을 초래함 자본이득세의 상승은 거래세가 낮은 경우 자산동결효과를 갖고, 거래세가 높은 경우에는 자산동결효과를 완화시키는 등, 특정세목의 조정에 따른 영향은 다른 종류 세목의 변화와 연관시켜 고려해야 함 제5장 주택매매가격·전세가격과 인플레이션 □ 이자율과 인플레이션은 매매가격과 전세가격에 영향이 큰 거시 변수임 전세가격의 급격한 변동은 그 자체로서 거시경제의 안정을 저해하는 요인으로 작용할 수 있음* 전세보증금이 상당 부분 미래의 주택구입을 위해 활용되고 있다는 점을 감안할 때, 주택의 전세가격과 대비한 매매가격의 변동은 무시하기 어려운 규모의 부의 이전효과를 가져올 수 있음* 특히 전세거주자가 상대적으로 저소득 계층이라는 점을 감안할 때, 매매·전세가격 비율의 상승은 분배에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높음 주택의 매매가격과 전세가격 비교에 가장 중요한 일차적인 거시경제 변수로 이자율과 인플레이션율을 들 수 있음* 경제 내에 인플레이션이 존재하는 한 주택의 명목가격이 상승하는 것은 불가피하며, 주택의 명목가격이 상승하는 한 (그리고 그와 같은 명목가격의 상승이 기대되는 한) 매매가격은 전세가격에 비해 높은 수준에서 형성될 수밖에 없음* 이와 같은 매매가격과 전세가격의 격차는 인플레이션율이 동일한 수준에 머물러 있어도 실질이자율이 하락할 경우, 더욱 확대될 수 있음 최근의 낮은 실질이자율과 3% 내외의 인플레이션율이 지속된 것을 고려하면, 전국적으로 전세가격의 1.75배 내외에 이르고 있는 평균 아파트가격에 큰 폭의 거품이 존재한다고 결론 내리기는 쉽지 않음* 아파트 매매/전세가격 비율은 1980년 후반부터 2001년까지 대체적으로 감소하다가 다시 빠르게 상승: 특히 그 변동성이 강남에서 높았고, 최근의 상승추세도 강남이 가장 강함(그림 2 참조)* 일부 지역의 매매가격이 전세가격의 3배 내외에 이르고 있다는 점은 주택가격에 위험요인이 있을 수 있음을 시사 [그림 2] 아파트 매매/전세가격 비율 최근 우리 경제에 나타나고 있는 낮은 수준의 실질이자율은 주택시장의 측면에서도 우려스러운 현상임* 이에 대한 가장 바람직한 해법은 투자가 활성화되면서 실질이자율이 자연스럽게 상승하는 것* 이와 같은 상황이 여의치 않고, 매매·전세가격 비율의 안정이 정책적으로 바람직한 목표라면, 통화당국이 중장기적인 인플레이션율을 안정시키거나 부동산 관련 실효세율을 상향조정하는 것이 방법이 될 수 있을 것임 제Ⅳ부 택지공급과 주택 · 도시정비정책의 연구제9장 택지공급체계 개선방안 연구 □ 우리나라의 주택건설 시장은 전통적으로 주택건설금융과 주택건설을 위한 택지확보가 주된 애로요인임 그러나 외환위기 이후 주택건설에 소위 프로젝트파이낸싱 기법이 보편화되었고, 소비자 금융측면에서도 주택을 담보로 하는 구입자금 대출이 확산됨에 따라 금융적 측면의 애로는 크게 완화되었음 반면 주택건설을 위한 택지확보는 선계획·후개발에 의한 새로운 국토이용체계의 개편, 기존 택지공급체계의 한계 등으로 다양한 어려움을 겪고 있음 □ 토지수급의 불균형과 난개발 문제를 해소하기 위하여 선계획·후개발에 입각한 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 2003년부터 시행 종래에 도시지역과 비도시지역으로 이원화되어 관리되어 왔던 국토이용관리체계를 통합하여 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획, 지구단위계획의 계획체계를 비도시지역에도 적용하도록 확장* 기반시설연동제, 개발행위허가제, 토지적성평가제도와 같은 환경친화적 국토이용체계를 구축 그러나 새로운 국토이용체계의 시행으로 인하여 사실상 민간부문의 택지개발이 어려워졌음* 관리지역(구준농림지역)에 대한 개발관련 규제가 강화되면서 민간이 택지를 조성하기 위해서는 일정 규모이상이 요구되고, 각종 기반시설 설치에 대한 부담이 증가* 특히 민간택지개발의 감소가 곧바로 주택건설의 감소로 이루어지고 있음* 2012년 주택종합계획의 목표달성에도 많은 차질이 예상 국토의계획및이용에관한법률 제정에 기반을 둔 국토이용체계의 개편은 선계획·후개발에 입각한 토지이용체계를 구축하고 소위 난개발을 억제하는데 긍정적인 효과를 나타내었으나 과도한 규제와 경직적인 운용으로 민간부분의 택지개발이 크게 위축됨* 국민 주거생활의 양적·질적 향상을 위해서는 택지공급 확대를 위한 새로운 개선방안이 모색되어야 함. 택지공급 확대측면에서는 단기적으로 민간택지개발의 활성화를 도모하는 방안이 추진되어야 함* 관리지역내 택지개발사업을 위한 최소면적기준을 기반시설의 확보 등 일정요건 충족시 완화하는 방안을 고려하여야 함* 단기적으로는 택지개발이 가능한 제2종지구단위계획구역의 지정최소면적을 일괄적으로 적용할 것이 아니라 해당 지역의 여건을 고려하여 일정 수준의 기반시설이 확충된 지역이나 확충계획을 수립한 지역, 또한 택지개발과 함께 확충할 경우에는 지정최소면적 이하인 30만㎡이하인 경우에도 지정이 가능하도록 하는 방안의 검토가 필요* 주택가격 또는 택지가격이 일정 폭 이상 상승할 때, 이를 주택 및 택지의 부족을 나타내는 정보로 받아들여 추가적인 택지개발 및 공급을 적극적으로 고려해야 중장기적으로는 국토계획법의 시행경험을 축적하면서, 법의 장점을 유지시키면서도 택지개발의 애로를 경감하는 방안을 찾아야 함* 각종 개별법령에 의하여 중복적으로 지정되어온 용도지역, 지구, 구역의 정비를 통하여 지방정부가 주도적으로 계획적 개발을 추진할 수 있어야 함* 우리나라의 각종 토지이용규제는 해당 부처의 필요에 따라 용도지역·지구를 수시로 신설한 결과 2004년 현재 13개 부처 112개 법률에서 총 289개의 용도지역·지구가 지정되어 있어, 고지가·고비용 경제구조에 따른 국가경쟁력 저하요인으로 지속적인 비판을 받고 있음* 관계부처간의 긴밀한 논의와 합리적인 조정이 필요하며, 이 과정에서 해당 지역의 관리주체인 지방정부의 역할확대가 필요* 개발사업 활성화 측면에서, 택지기능만이 아닌 자족성 확보를 위해 복합기능을 수행할 수 있도록 한 기업도시 건설 등의 추진도 고려할 필요가 있음 제10장 재개발·재건축·주거환경개선 방안 연구 □ 재개발·재건축·주거환경개선 사업은 지역사회를 와해시키고, 저소득층의 주거문제를 근본적으로 해결하였다기보다는 오히려 확산시켰다고 비판받음 * 지나치게 고층·고밀도로 개발되어 도시공간을 왜곡시키고 주거환경을 악화시켰다는 문제점도 지적* 몇 년 후의 재건축을 기대하여 주택관리를 소홀히 함으로써 주택자원의 조기 노후화와 불량화를 초래한 것으로도 인식됨* 주택·도시정비사업의 추진현황과 실적, 문제점, 그리고 최근의 유관제도변화에 대해 기술하고, 이러한 사업들을 보다 실효성있게 계획, 집행하는 방안이 필요 기존의 주택·도시정비사업은 정부의 재정지원은 물론, 제도금융권의 적극적인 참여 없이, 주로 개인이나 개발업자들이 동원한 고비용의 단기성 민간자본으로 사업을 추진* 고수익에 대한 기대가 큰 만큼, 사업이 투기 의존적, 또는 경기 의존적으로 이루어지게 됨* 이런 현상은 개발비용의 상승을 유도하고, 그 비용은 입주자들에게 전가되며, 이는 다시 주택가격과 전세가격의 동반상승을 초래 정부는 이와 같은 문제를 완화하고 저소득층의 주거안정을 실현하기 위해 주택건설촉진법을 없애고 주택법과 도시및주거환경정비법(도정법)을 신설하는 등 유관법령을 개편하고, 다른 한편으로는 재건축, 재개발을 지양하고 대신 주거환경개선사업을 확대하겠다는 정책을 발표 * 도정법은 안전진단을 강화하거나 소형주택의무비율을 상향조정하고 개발이익을 환수하는 등 재건축사업시행절차를 까다롭게 함으로서 재건축활동을 의도적으로 억제하고, 대안으로 리모델링사업을 적극 권장* 그러나 재건축, 재개발사업이 도심에서의 주택난과 택지난을 해결하는 데 유일한 대안임을 인식한다면, 이러한 사업들을 지나치게 부정적으로 간주하는 것은 바람직하지 않음* 서울의 경우 재건축물량이 총 건설물량의 30-45%를 차지할 정도로 주택공급측면에 기여한 바 크며, 이 지역에는 새로 개발 가능한 택지가 거의 고갈되었기 때문에 앞으로 재건축사업에의 의존도는 더욱 커질 것임 주택·도시정비사업들을 위축시킬 것이 아니라, 운영상의 문제점들을 파악하여 이를 개선하는 데 주력해야 할 필요가 있음* 지역개발사업을 추진하는 데 있어 사회개발, 지역경제개발 등을 포괄하는, 일면적이 아닌 다면적 접근으로 일관할 필요가 있음* 미국의 CD기금과 같은 도시주택정비기금(가칭)을 마련할 필요가 있음: 제도권으로부터 민간자본을 유치, 이를 위해 특히 시중은행, 보험회사, 연기금등 다양한 자금원을 발굴해야 할 것* 정부지원은 경쟁적으로 이루어져야 함: 지역 내 자발적인 주민조직이 개발주체가 되고, 정부는 선별적으로 재정 및 기술지원을 하면서, 동시에 장려·후원자의 역할을 해야 함 '주택시장 분석과 정책과제 연구 ' 연구보고서　(2004-12)

▲출처-동아일보 임대차법 시행 2년 앞두고 제도 개선위한 4가지 방향 ② 등록임대사업 적극 장려… 전월세 시장 늘릴 필요 ③ 고액 전월세 보호는 문제… 취약계층 별도 지원책을 ④ 신규주택 공급 지속 확대… 시장수요 맞추는게 중요 ▲출처-동아일보 《올해 7월 말이 되면 개정 주택임대차보호법(임대차법)이 시행된 지 2년을 맞이한다. 개정 임대차법은 세입자 보호를 위해 계약갱신요구권과 전월세상한제를 도입한 것이 핵심이다. 기존에 2년이던 전월세 거주 기간을 갱신 계약을 통해 4년까지 늘리고(계약갱신요구권), 전월세 가격을 갱신 계약 시 최대 5% 상승률 이내로 제한하는(전월세상한제) 것이다. 그렇다면 임대차법이 세입자 주거 안정성을 높이고 주거비를 절감하는 기존 목표를 달성하고 있을까. KB부동산 리브온 월간주택동향에 따르면 올해 5월 전국 아파트 전세 가격은 2020년 7월과 비교해 19.8% 상승했다. 서울 아파트는 23.63% 올랐다. 매매 가격도 덩달아 올라 이 기간 전국은 28.54%, 서울은 26.45% 상승률을 나타냈다. 임대차법 시행 취지와는 달리 전월세 시장 가격은 오히려 전반적으로 상승하는 모습을 보이고 있는 것이다. 세입자 중 갱신권을 행사해 2년을 추가로 거주한 세입자의 경우 7월 말이 지나면 법이 규제한 대로 책정된 규제가격이 아닌 이전보다 20% 안팎으로 오른 높은 시장가격대로 신규 계약을 해야 하는 상황이다.》 ○ 임대차법 시행 후 ‘3중 가격’ 형성된 전월세 시장 ▲출처-동아일보 국내 주택 시장은 왜 임대차법 취지와 반대로 반응하고 있을까. 먼저 전월세 시장은 세입자만 존재하는 시장이 아니라는 점을 상기할 필요가 있다. 세입자와 집주인이 균형을 이루는 시장이라는 의미다. 어떤 정책이 세입자만을 중심으로 설계됐다면 집주인은 집주인의 이익을 위해 기존과는 다른 방식으로 시장에서 정책 변화에 대응하게 된다. 특히 임대차법은 지키지 않으면 처벌을 받는 형법이 아니라 개인 간 계약에 관한 민법이다. 세입자와 집주인의 협의만 있다면 임대차법의 규정과 다른 계약이 얼마든지 가능하다는 의미다. 실제로 임대차법 시행 이후 우리나라 전월세 시장에서는 법의 규제에 의해 통제되는 규제가격과 집주인과 세입자가 협상을 통해 결정한 협상가격, 그리고 집주인의 의도가 대폭 반영된 시장가격이 공존하게 됐다. 가장 낮은 규제가격과 가장 높은 시장가격, 그리고 중간에 협상가격이 형성되면서 이른바 ‘3중 가격’이 작동하게 됐다. 개정 임대차법 시행 이후 전월세 시장은 전체적인 가격 상승 외에도 또 다른 변화를 겪고 있다. 바로 전세에서 월세로의 이동이 가속화되면서 전월세 시장에서 월세 계약이 차지하는 비중이 확대되고 있다는 점이다. 부동산 중개플랫폼 회사인 직방이 올해 1∼4월 서울 지역 전월세 계약 확정일자 통계를 분석한 결과에 따르면 월세 계약 비중이 51.6%로 처음으로 절반을 넘었다. 월세 비중이 늘어난다는 사실은 곧 세입자의 주거비 부담이 증가했다는 것을 뜻한다. ○ 월세 비중 늘고 매매-전월세 시장 동조화 ▲출처-동아일보 필자는 2016년 한국개발연구원(KDI) 보고서 ‘주택임대시장 구조 변화에 대응한 정책 개선 방향’에서 주택 점유 형태별 중위소득 대비 주거비 지출 비중을 연구한 바 있다. 2014년 기준 월세 거주자의 소득 대비 주거비 부담 수준은 16.2%로 전세의 5.4%와 10%포인트 이상 큰 차이가 났다. 특히 월세 거주 가구주의 주거비 부담은 중간값을 기준으로 2001년 15만 원에서 2014년 30만 원으로 증가해 전세(2001년 10만 원, 2014년 15만 원)에 비해 큰 폭으로 증가했다. 또 다른 변화는 임대차법 시행 이후 매매 시장과 전월세 시장의 동조화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다는 점이다. 과거 한국 주택 시장은 매매 시장이 안정될 무렵 약간의 시차를 두고 전세 가격이 오르거나 급등하는 모습이 나타났다. 예를 들어 2014년 전후 주택 시장은 ‘하우스 푸어’라는 용어가 회자될 정도로 매매 가격이 크게 하락한 시점이었다. 반면 전세는 강한 상승세를 보였다. 주택 가격이 하락하면서 가격 상승을 기대하는 투자심리가 사그라들고 전월세로 계속 거주하려는 수요가 늘었기 때문으로 볼 수 있다. 그런데 최근 우리나라 주택 시장은 전세 가격과 매매 가격이 함께 오르거나 함께 정체하는 동조현상을 보이고 있다. 이 같은 동조현상으로 7월 이후 신규 전월세 계약이 늘어나며 전월세 가격이 상승하면 매매 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 전월세 가격이 오르면 이에 부담을 느낀 세입자들이 주택 매수에 나서며 가격을 자극할 수 있다는 것이다. ○ 세입자-집주인 모두 고려한 임대차법 필요 정부도 이 같은 우려를 반영해 임대차법을 수정, 보완해야 한다는 입장을 밝힌 상태다. 다만 정책의 변화를 통해 현재의 전월세 시장을 개선할 경우 초래할 수 있는 혼란을 최소화하는 방향을 모색해야 한다. 임대차법 시행 2년을 맞이한 현 시점에서 주택 전월세 시장은 갱신 계약 비중이 꾸준히 상승하며 나름대로 바뀐 임대차법에 시장이 적응하고 있는 모습이기 때문이다. 기존 시장의 혼란을 최소화하며 임대차법을 재설계하기 위해서는 4가지를 고려해야 한다. 우선 세입자만을 위한 정책에서 세입자와 집주인이 상호 균형을 이루는 관점으로 정책을 재설계할 필요가 있다. 세입자와 집주인은 적대 관계가 아니다. 세입자뿐 아니라 집주인에게도 임대차법의 규정을 지킬 인센티브를 줘야 한다는 의미다. 갱신 계약이 끝난 이후에도 전월세 가격을 대폭 올리지 않아 주변 시세보다 낮게 책정한 집주인 등에게 등록임대사업자에게 주는 것과 유사한 보유세나 양도세 감면 혜택을 줄 필요가 있다. 등록임대사업자 제도를 장려해 제도권 전월세 시장 비중을 확대하는 방안 역시 이와 같은 맥락에서 필요하다. 전월세 시장에서 제도권 등록임대 시장의 비중은 36%에 그친다. 시장에서 실제 작동하는 유효한 정책을 설계하는 데 여전히 어려움이 많다. 임대차법 취지에 상응하면서 세입자의 주거 안정성에 부합하는 장기임대사업자인 경우 보유세 및 양도세 등 세제 혜택을 부여하는 식으로 등록임대를 적극 유도하는 방안이 필요하다. 셋째, 시장 전체에 적용되는 전월세 정책과 주거취약계층의 주거안정 정책은 구별해야 한다. 현재 임대차법은 전월세 시장 전반에 걸쳐 고액 전월세 세입자까지 보호하고 있다. 주거취약계층에 대한 차별적 보호와는 다른 차원인 셈이다. 마치 고액 세입자를 포함한 모든 세입자를 주거취약계층인 것처럼 보호하는 현 임대차법은 재고할 필요가 있다. 마지막으로 중장기적 관점에서 전월세 정책은 지속적으로 신규 주택 공급이 이뤄질 때 유효하다. 특히 신규 주택 공급은 시장 수요에 부응하는 입지에 이뤄지는 것이 중요하다. 따라서 재건축 재개발 등 정비사업 지역을 적극 활용하고 규제 완화 등을 통해 공급의 지속성을 확보하는 방안이 반드시 필요하다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장

같이 뛰는 매매·전셋값… 공공·민간공급 균형이 중요하다 　 　 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장 　 　 최근 주택시장은 전국 대부분 지역에서 주택가격과 전세가격이 높은 증가세를 보이고 있다. 주택매매시장 안정화 정책이 여러 번 발표된 이후에도 주택매매가격은 5대 광역시를 중심으로 오히려 상승폭이 확대되고 있다. 주택 유형별로는 2020년 4분기 아파트가 전분기 대비 2.5% 상승하며 매매가격의 상승을 주도했으며, 연립주택의 상승폭도 점차 확대되고 있는 상황이다. 한편, 2020년 4분기 전세가격도 전분기의 1.3%보다 더 높은 2.1%의 상승률을 기록했고, 특히 수도권과 지방 5대 광역시의 상승세가 뚜렷한 상황이다. 　 이같이 주택가격과 전세가격이 동시에 전국적으로 상승한 경우는 과거와는 다른 이례적인 상황이다. 과거 2013년 하우스푸어가 회자되던 시기에는 주택매매가격이 하락했을 때이고 당시 전세가격은 상승했다. 2018년에는 주택가격이 상승했을 때이고 전세가격은 반대로 하락했었다. 　 실증적 분석에 따르면, 주택매매가격과 전세가격이 공통으로 영향을 받는 대표적인 거시적 수요요인으로 저금리 기조가 있고, 공급적 요인으로는 아파트 입주물량이 있다. 금리는 낮을수록 그리고 공급은 적을수록 이들 요인은 주택매매가격과 전세가격의 상승압력으로 작용한다. 　 그런데 올해에도 저금리 기조가 유지되고 신규 아파트 입주물량은 전년도에 비해 더 감소할 것으로 예상된다. 특히 2021년 상반기 아파트 입주예정물량은 대전과 울산 등 지방 광역시를 중심으로 대폭 감소할 예정이고, 수도권도 서울과 경기에서는 -9.4%, -24.0%로 각각 감소할 것으로 예상된다. 　 이러한 거시경제적 변수와 공급변수 외에도 주택시장에 영향을 주는 요인으로는 단기적으로 정부정책을 꼽을 수 있다. 최근 정부 정책에 따르면, 실거주요건 강화와 국회의 임대차보호법 통과 등이 있었고, 이들 정책적 요인은 주택매매시장과 임대시장의 가격 상승 압력으로 함께 작용한 것으로 사료된다. 　 먼저 주택정책 결정과정은 거시경제적 주요 요인을 고려하고, 아울러 이전의 정책결정이 어떠한 효과를 가졌고 현재의 정책결정이 앞으로 어떠한 영향을 미칠 수 있는지를 확인하고 점검할 필요가 있다. 여기서 거시경제적 주요 요인을 살펴볼 때 이에 연계한 주택정책의 균형적이고 종합적인 시각이 필요하다. 　 먼저, 최근 주택정책에서 특이할 만한 사항으로는 주택매매시장 안정화 정책과 임대시장 안정화 정책이 서로 상충되면서 정책의 효과를 반감시킨다는 것이다. 　 예를 들어, 주택매매시장 안정을 위한 정책인 세법 및 금융 규제, 청약제도 등에서의 실거주 요건 강화는 임대시장에서 기존 임차인의 계약갱신청구권의 효력을 오히려 약화시키고 기존 임차가격을 높이는 결과를 초래한다. 그리고 실수요자 중심의 주택시장을 위한 다주택자의 보유세(종부세 포함) 세율 및 공정시장가액비율 인상은 임대사업자를 포함한 다주택자들이 전세를 월세로 전환하면서 월세금액으로 세금을 부담할 유인으로 작용한다는 점을 주목할 필요가 있다. 　 이러한 사례는 주택매매시장이 임대시장과 상호 긴밀히 연계되고 있음을 말해주고, 따라서 주택정책은 주택시장 전체를 부분균형이 아닌 일반균형 관점에서 균형적이고 종합적인 시각이 필요함을 시사한다. 　 아울러 주택공급과 관련해서는 주택공급의 총량적 관점이 아닌, 어느 지역에 어떠한 주거서비스가 제공되는지가 중요하다. 이때 주택공급정책은 공공의 기능과 민간의 협력이 조화로울 수 있도록 조절할 필요가 있다. 만일 공공의 과도한 개입정책이 민간공급 기능을 약화시킨다면 주택공급정책의 실질적 효과는 크지 않을 것이다. 　 실제로 서울지역 아파트공급은 공공과 민간의 균형이 매우 중요함을 말해준다. 재건축 및 재개발 정비사업에 의한 공급비율이 80%에 이른 상황이며 재건축 및 재개발 정비사업을 통한 서울 지역내 주택공급규모가 약 25만호임을 감안해야 한다. 공공 기능과 민간 기능 간 균형점을 이루는 것이 주택정책의 성공 여부를 결정하게 될 것이다. 공공의 기능은 개발 이익이 민간으로 과도하게 유입되는 것을 조절하는 데에 유용하며 민간의 기능은 시행능력으로 실제 공급의 실행성이 있다는 점을 주목해야 한다. 　 송인호 KDI 경제전략연구부장. [KDI 제공] ▲출처-아주경제